Anggaran nilai pasaran: kaedah, prosedur untuk menyusun laporan, tujuan menjalankan

2024 Pengarang: Howard Calhoun | [email protected]. Diubah suai terakhir: 2023-12-17 10:36

Penilaian apartmen atau rumah mungkin diperlukan dalam banyak kes. Ya, dan adalah sangat penting untuk mengetahui berapa banyak pendapatan yang anda boleh perolehi daripada penjualan hartanah. Lagipun, ini adalah aset yang perlu digunakan dengan bijak, bermakna anda perlu mengetahui segala-galanya. Anda boleh membaca lebih lanjut tentang menilai nilai pasaran apartmen dalam artikel ini.

Apakah nilai pasaran?

Kini model pasaran ekonomi menguasai seluruh dunia, yang melibatkan pembelian dan penjualan pelbagai barangan untuk wang yang orang ramai sanggup membelinya. Sebagai contoh, jika anda menghasilkan plat pakai buang yang murah, maka harganya tidak mungkin sangat tinggi. Jika tidak, anda tidak akan mempunyai pembeli. Prinsip yang sama boleh dikaitkan dengan hartanah: kepada pangsapuri dan rumah. Tetapi dalam kes ini, adalah lebih sukar untuk menetapkan harga objektif yang tidak akan mengurangkan pelaburan pemilik dan pada masa yang sama tidak terlalu tinggi. Keadaan ini sering menjadi rumit oleh fakta bahawa semasa penjualan hartanah, pemilik jarang objektif. Jika kenangan indah dikaitkan dengan rumah, atauanda menghabiskan masa kanak-kanak anda di dalamnya, mungkin sukar untuk menetapkan harga dengan betul berdasarkan keadaan pasaran.

Itulah sebabnya perkhidmatan penilai sangat popular, yang membantu memberikan nilai yang betul dengan bijak. Menganggarkan nilai pasaran apartmen boleh menjadi rumit jika pemilik apartmen mempunyai keperluan mendesak untuk menjual hartanah dengan cepat atau jika hartanah itu terletak di kawasan yang tidak menguntungkan.

Mengikut jenis, mereka membezakan antara nilai pasaran semasa, masa lalu dan masa hadapan. Seperti yang anda fikirkan, ia bergantung pada masa ia dikira. Selalunya, penilaian berterusan dijalankan, tetapi jika anda akan melabur dalam apartmen sebagai pelaburan, maka nilai perumahan pada masa hadapan mungkin berguna.

Adakah saya perlu tahu harganya?

Mengapa bertanya nilai hartanah? Tujuan menilai nilai pasaran hartanah boleh berbeza. Tetapi selalunya objek dinilai dalam kes berikut:

• Jika mereka ingin menggadaikan atau menyewakan hartanah. Dalam kes pertama, kos diperlukan untuk mengira jumlah dana yang disediakan (contohnya, untuk gadai janji atau pinjaman).
• Jika harta itu telah didermakan dan anda perlu menetapkan nilai sebenar harta itu.
• Dalam muflis.
• Untuk mencabar nilai kadaster. Apabila menjual harta, negara mengambil cukai ke perbendaharaan, yang dikenakan ke atas perbezaan antara nilai pasaran dan kadaster. Anda mungkin sering memerlukan bantuan penilai untuk mencabar nilainya.
• Apabila menjual atau membeli.
• Dalam sebarang situasi lain apabila anda perlu mengetahui harga sebenar sesuatu objek.

Kaedah penilaian

Terdapat tiga kaedah untuk menganggar nilai pasaran.

Yang paling popular ialah yang mahal. Ia mengambil kira berapa banyak wang anda sendiri yang telah anda laburkan dalam pembelian dan pembaikan rumah. Kriteria untuk kaedah ini ditakrifkan dengan agak baik. Untuk membuat pengiraan, anda perlu tahu berapa banyak kos untuk membina rumah atau apartmen yang sama pada masa ini. Pada masa yang sama, benar-benar semua perkara kecil diambil kira: dari kos pintu hingga harga perkhidmatan pemasangan. Sudah tentu, susut nilai dan keburukan kediaman juga dikira, akibatnya anda boleh dengan cepat mendapatkan harga sebenar harta itu. Takrifan lain yang perlu diketahui dalam pendekatan kos ialah kos penggantian. Berapakah kos sebuah apartmen dengan keluasan yang sama dan lebih kurang lokasi yang sama, tetapi dibina dengan bahan yang berbeza? Hasilnya, pemilik boleh mendapatkan gambaran yang jelas tentang nilai hartanya sebenarnya. Lagipun, pembeli tidak mungkin membayar untuk objek yang tidak memenuhi keperluan yang dinyatakan.

Kaedah lain ialah perbandingan. Ia terdiri daripada menjalankan penyelidikan mengenai transaksi yang serupa. Sebagai contoh, bulan lepas mereka membeli sebuah apartmen 1 bilik daripada Vasily di kawasan yang lebih kurang sama dengan kemudahan sosial yang sama. Berapa banyak yang dia dapat untuk itu? Setelah mengumpul statistik tertentu daripada beberapa kes sedemikian, kami boleh membuat kesimpulan tentang harga purata hartanah dalam segmen ini. Pada masa ini, untuk penilaian perbandingan, anda tidak perlu meminta bantuanpakar: banyak tapak mengumpul maklumat dan memaparkan hasilnya.

Kaedah pendapatan penilaian hartanah mengambil kira jumlah yang anda boleh dapat selepas membeli hartanah. Kaedah ini digunakan, sebagai contoh, apabila membeli apartmen untuk menyewakannya kemudian. Malah, dalam kes ini, faktor yang sama sekali berbeza adalah penting: kedekatan metro, reka bentuk, kawasan, dll. Kaedah pendapatan membolehkan anda mengandaikan dengan tahap kebarangkalian yang tinggi betapa menguntungkan atau tidak menguntungkan pelaburan itu pada masa hadapan.

Kriteria

Dalam setiap pendekatan, kriteria berbeza digunakan untuk menilai nilai pasaran premis. Tetapi secara umum, semuanya berdasarkan faktor berikut:

• Kebolehcapaian pengangkutan (metro, perhentian, lebuh raya).
• Kawasan kediaman.
• Susun atur.
• Ketersediaan pelbagai kemudahan sosial: pusat membeli-belah, sekolah, tadika.
• Kualiti udara.
• Kehadiran taman berhampiran dan objek semula jadi lain.
• Tingkat.
• Bahan dari mana perumahan dibina.
• Ketersediaan kemasan dan pembaikan.

Penilaian

Objek yang paling kerap untuk dinilai biasanya pangsapuri. Pelanggan hanya perlu menjawab soalan mengapa dia memerlukan penilaian. Berdasarkan tindak balas, pelaku memilih kaedah yang sesuai. Tetapi selalunya, penilaian nilai pasaran apartmen mengambil kira ketiga-tiga pendekatan. Jika kesemuanya diguna pakai, maka nilai pasaran dianggap munasabah. Setiap pendekatan juga mempunyai pekali yang mencerminkannya.ketulenan. Sebagai contoh, kaedah perbandingan mempunyai pekali kebolehpercayaan yang agak rendah, kerana banyak transaksi di pasaran Rusia tidak telus, dan objek sering tidak mempunyai analog yang mencukupi. Bagaimanakah proses penilaian hartanah?

1. Penilai memilih kaedah penilaian yang paling sesuai untuk apartmen atau rumah tertentu.
2. Pelanggan boleh memilih masa pesanannya. Dia juga mesti menyatakan tujuan kajian dan jumlah ganjaran.
3. Jika kedua-dua pihak mencapai kata sepakat, maka kontrak dibuat di antara mereka. Selalunya, perkhidmatan penilai tidak murah, jadi kontrak adalah jaminan tambahan untuk menunaikan kewajipan.
4. Semakin banyak kaedah yang digunakan oleh kajian, semakin mahal harganya. Oleh itu, penilai boleh mengumumkan harga setiap satu secara berasingan untuk memahami berapa harganya.
5. Seterusnya, pelaku menjalankan penilaian itu sendiri, mengira pekali kebolehpercayaan dan memberikan nilai akhir.
6. Laporan tentang nilai pasaran semasa objek diisi terakhir.

Penilaian Rumah

Menilai nilai pasaran rumah tidak jauh berbeza dengan prosedur serupa untuk apartmen. Sebagai permulaan, penilai menentukan kos bukan kotej itu sendiri, tetapi tapak. Kepada jumlah ini, pakar menambah kos kerja dan bahan yang diperlukan untuk membina rumah yang sama. Selalunya, penilaian nilai pasaran tapak dijalankan dengan kaedah kos. Sekiranya pelanggan telah memilih kaedah perbandingan, maka kontraktor akan mencari objek yang serupadi kawasan jiran untuk mengira kos purata plot dengan rumah. Hasilnya ialah harga purata wajaran yang boleh anda harapkan semasa jualan.

Membeli atau menjual hartanah ialah langkah yang sangat penting. Dengan penilaian nilai yang salah, pemilik mungkin sangat menyesal bahawa dia tidak menggunakan perkhidmatan penilai profesional. Lagipun, akibatnya, anda boleh kehilangan jumlah yang lebih besar.

Prosedur untuk menyusun dokumen nilai

Laporan ialah hasil penilaian hartanah, yang merangkumi semua maklumat yang diperlukan. Ia mengandungi kaedah yang telah digunakan untuk penilaian, analisis ciri, penerangan keadaan pasaran dan banyak lagi. Ringkasnya, laporan itu berfungsi sebagai pengesahan rasmi nilai pasaran yang ditetapkan dan boleh digunakan dalam urus niaga atau untuk mendapatkan pinjaman. Agar laporan sah, ia mesti mengandungi bahagian berikut:

• Halaman tajuk (nombor, maklumat tentang kontraktor dan pemilik hartanah).
• Jadual kandungan. Walaupun laporan itu tidak begitu panjang, jadual kandungan membolehkan anda memahami bahagian sedia ada dengan cepat.
• Surat lamaran, yang mengandungi semua maklumat asas yang dibentangkan dalam format percuma. Ia biasanya merujuk kepada pendekatan yang diambil.
• Penemuan menunjukkan hasil penilaian.

Terima kasih kepada format laporan nilai pasaran yang mudah, setiap orang boleh mencari maklumat yang mereka perlukan dengan mudah dan hasil prosedur boleh didapati hanya dengan melihat halaman terakhir.

Perbezaan antarapasaran dan nilai kadaster

Semasa penjualan atau pembelian hartanah, anda mungkin perlu berurusan dengan perkara seperti nilai kadaster. Ini adalah harga perumahan, yang ditetapkan oleh kerajaan melalui penilaian sendiri. Nilai kadaster tidak selalu betul, jadi jurang beberapa ratus ribu rubel mungkin timbul antaranya dan harga pasaran. Apakah langkah yang perlu diambil dalam kes ini?

• Pesan penilaian harta pihak ketiga.
• Jika perbezaan ternyata sangat ketara, maka perlu mengemukakan permohonan kepada Rosreestr dengan permintaan untuk menyemak nilai nilai kadaster berdasarkan dokumen yang ada. Dalam kes ini, laporan yang ditulis dengan baik boleh memainkan peranan yang besar.
• Jika anda menolak, anda boleh mencabar keputusan di mahkamah. Perkara utama ialah mempunyai masa untuk melakukan ini dalam tempoh 6 bulan dari tarikh penilaian.

Petua Pakar

Menilai nilai pasaran harta kediaman ialah prosedur yang sangat rumit, yang mempunyai banyak nuansa:

• Jika nilai kadaster lebih rendah daripada nilai pasaran, ini boleh mengurangkan cukai dengan ketara. Tetapi jika anda akan menjual hartanah, lebih baik anda mempertimbangkan semula.
• Gunakan perundingan percuma. Sesetengah syarikat memberikannya secara percuma untuk tujuan promosi. Di Internet juga, anda boleh mendapatkan nasihat daripada pakar tentang isu kontroversi.
• Nilai awal. Prosesnya boleh mengambil masa yang lama. Penilaian kendiridiri sendiri tidak selesai dengan cepat, dan kesukaran yang tidak diduga mungkin timbul di sepanjang jalan.
• Pilih syarikat yang terletak di kawasan yang sama dengan objek. Dalam kes ini, anda tidak perlu membayar kos pengangkutan tambahan dan masa pakar.

Siapa yang harus saya hubungi?

Jika anda memutuskan untuk menggunakan perkhidmatan penilai, maka anda memerlukan pakar yang berurusan secara khusus dengan segmen hartanah anda. Di bandar-bandar besar, biasanya terdapat banyak pilihan. Memilih syarikat yang betul adalah berdasarkan ulasan atau cadangan daripada rakan. Jika tiada sesiapa daripada persekitaran anda boleh berkongsi kenalan orang yang disahkan, maka apabila memilih penghibur, anda harus dipandu oleh kriteria berikut:

• Syarikat itu mestilah telah berada di pasaran selama beberapa tahun dan mempunyai reputasi yang baik.
• Tapak web mesti mengemukakan lesen dan sijil yang akan mengesahkan hak untuk mengendalikan syarikat.
• Maklum balas positif di Internet juga boleh menjadi faktor kerjasama.

Kos perkhidmatan penilai

Ramai orang berpendapat bahawa perkhidmatan penilai memerlukan wang yang gila, kerana dia perlu pergi ke tapak dan melakukan banyak kerja. Tetapi sebenarnya, anda perlu membayar dari 3,500 hingga 5,000 rubel untuk penilaian apartmen. Kos bergantung kepada syarikat, saiz apartmen dan jaraknya dari bandar. Biasanya perjalanan ke rantau ini dibayar secara berasingan. Terdapat juga surcaj harga untuk pesanan segera, biasanya harga meningkat sebanyak 20%.

Keputusan

Jika anda mengetahui apa itu penilaian nilai pasaran, apakah kaedah yang wujud, maka anda telah menjadi lebih cekap dalam hal membeli dan menjual hartanah. Selepas menilai objek dan menjana laporan, anda akan mengetahui dengan tepat berapa kos pangsapuri, rumah atau tanah anda.