Nilai pasaran tanah. Kadaster dan nilai pasaran

2024 Pengarang: Howard Calhoun | [email protected]. Diubah suai terakhir: 2023-12-17 10:36

Nilai kadaster dan pasaran plot tanah ialah dua konsep yang penting untuk diketahui untuk menavigasi penjualan. Jenis pertama menyatakan harga tapak mengikut piawaian, yang dikira bergantung pada lokasi dan kategori tanah. Ia digunakan sebagai pengawal selia hubungan tanah apabila menyimpulkan transaksi pajakan dan penjualan, serta untuk mengira jumlah cukai yang akan dibayar kepada negara. Nilai kadaster dan pasaran plot tanah dinilai sekurang-kurangnya sekali setiap lima tahun. Data yang diperoleh hasil daripada penilaian sedemikian dimasukkan ke dalam kadaster hartanah negeri yang diselenggara oleh Perkhidmatan Persekutuan untuk Pendaftaran Negeri, Kartografi dan Kadaster.

Hubungan antara konsep yang digunakan

Perundangan Rusia menyediakan bukan sahaja nilai kadaster, tetapi juga nilai normatif dan pasaran. Yang normatif digunakan dalam kes di mana definisi kadaster belum dibuat. Ia dikira dalam beberapa kes, yang ditetapkan oleh undang-undang: apabila mendapatkan pinjaman bank yang dijamin dengan tanah, membeli tanah perbandaran dan negeri, dan dalam kes lain. Pengiraan nilai tanah dalam iniDalam kes ini, ia biasanya ditakrifkan sebagai 200 kali kadar cukai tanah bagi setiap meter persegi keluasan tanah, dikira berdasarkan tujuan yang dimaksudkan, sambil mengambil kira faktor pendaraban dan tidak mengambil kira faedah cukai.

Setiap tahun, pihak berkuasa tempatan menetapkan kos tanah, yang diiktiraf sebagai normatif, yang boleh berubah dalam 25%. Nilai pasaran plot tanah biasanya 25% lebih tinggi daripada nilai standard. Dokumen yang berfungsi sebagai pengesahan harga standard untuk plot tertentu boleh diperolehi daripada jawatankuasa bandar atau daerah untuk pengurusan tanah dan sumber tanah.

Ciri

Nilai pasaran plot tanah biasanya ditentukan bergantung pada faktor seperti permintaan pasaran dan penawaran untuk tanah kategori tertentu di wilayah tertentu pada masa semasa. Dari segi nilai, ia tidak boleh melebihi paras paling berkemungkinan harga pembelian wilayah yang sama. Mengubah keadaan pasaran atau orientasi sasaran tapak mungkin menjejaskan saiznya. Nilai pasaran plot tanah adalah tipikal untuk pasaran sekunder, di mana penjualan semula kawasan tanah di pelupusan pemilik persendirian dijalankan. Pasaran utama, di mana penebusan tanah perbandaran dan negeri menjadi hak milik persendirian, mengesyorkan penggunaan nilai standard. Semua jenis ini mungkin mempunyai perbezaan tertentu. Nilai kadaster dan standard adalah serupa dengan harga inventori, manakala nilai pasaran adalah serupa dengan permintaan tradisional dantawaran.

Proses penilaian

Anggaran nilai pasaran tanah tersebut dijalankan bagi mengetahui harga sebenar objek tersebut. Lazimnya, harga dibentuk berdasarkan lokasi wilayah tapak, keadaan pasaran, dinamik penawaran dan permintaan, serta keadaan ekonomi negara pada masa transaksi. Terima kasih kepada penentuan menyeluruh semua faktor ini, adalah mungkin untuk mengira kos plot tanah, kerana syarikat penilai akan mengumpulkan data paling relevan yang mungkin berguna untuk penilaian objektif.

Perlu aktiviti penilaian

Biasanya, menghubungi syarikat khusus untuk penilaian adalah dinasihatkan dalam beberapa kes, antaranya diserlahkan:

- keperluan untuk penilaian kadaster;

- jika tapak tersebut sepatutnya ditebus daripada pemilikan negeri;

- jika perlu untuk memindahkan sumbangan kepada modal dibenarkan perusahaan;

- dalam kes gadai janji atau gadaian;

- jika perlu, tentukan kos penjualan tanah;

- pengiraan jumlah cukai yang dibayar ke atas derma.

Pembahagian harta benda

Penilaian nilai pasaran plot tanah diperlukan semasa membahagikan harta. Ini terpakai kepada individu dan entiti undang-undang. Jika kita bercakap tentang individu, maka proses penilaian bermula apabila pasangan bercerai dan dikira dengan mengambil kira bangunan yang terletak di tapak. Dalam kes entiti undang-undang, penilaian tanah terdiri daripada memperuntukkandan penilaian bahagian setiap pemegang saham atau pemilik bersama syarikat mengikut status undang-undang syarikat. Selalunya pembahagian harta tanah disertai dengan litigasi di mahkamah, kerana itu nilai pasaran plot tanah boleh ditentukan berkali-kali.

Apabila beberapa pengganti masuk ke dalam warisan, penilaian penuh plot tanah juga dibuat. Jika salah satu pihak tidak bersetuju dengan keputusan peperiksaan, maka kes dirujuk ke mahkamah.

Menentukan kos sewa

Penilaian jenis ini boleh digunakan dengan kerap. Dalam keadaan ini, apabila mengira kos plot tanah, perbezaan antara nilai sebenar di pasaran dan kadar sewa yang dimangkin untuk wilayah jenis ini diambil sebagai asas. Kos hak pajakan secara langsung bergantung pada kuasa penyewa, bebanan dan tempoh hak pajakan, hak ke atas harta yang dinilai oleh pihak ketiga, serta tujuan tanah yang dimaksudkan.

Nilai pasaran plot tanah secara langsung bergantung kepada faktor seperti: lokasi wilayah; kebolehcapaian untuk kenderaan; ketersediaan komunikasi, serta komposisi kuantitatif dan kualitatifnya. Di samping itu, adalah perlu untuk mengambil kira data kajian geodetik dan kejuruteraan-geologi, yang kepentingannya agak besar, terutamanya apabila merancang kerja pembinaan di tapak.

Status pada tarikh tertentu

Memandangkan pasaran tanah dicirikan oleh perubahan harga yang berterusan, penilaian perlu dibuat pada tarikh tertentu. Nilai pasaran plot tanah juga berbeza-beza bergantung pada tujuannya mengikut kertas, iaitu, kes penggunaan yang dibenarkan. Tujuan membayangkan pelupusan wilayah yang paling berkesan atau berkemungkinan. Semua ini digunakan untuk menentukan kos penebusan tanah. Dalam kes ini, anggaran dibahagikan kepada wilayah berasingan yang berbeza dalam bentuk dan sifat penggunaan tanah.

Metodologi Penilaian

Jadi, sebelum menentukan kos plot tanah, anda perlu menjawab beberapa soalan:

- apakah tujuan plot tanah yang dimaksudkan, serta penggunaan yang dibenarkan yang dikurniakan;

- apakah kaedah dan jenis penggunaan tanah yang lazim di kawasan berhampiran di plot;

- apakah perubahan yang akan berlaku di pasaran tanah;

- jenis penggunaan tanah yang dijangkakan pada masa ini.

Penilaian nilai pasaran plot tanah adalah berdasarkan maklumat tertentu. Ini biasanya memerlukan: mentakrifkan objektif penilaian; menetapkan tarikh tertentu untuk penyelesaian; mengetahui butiran pelanggan; mempunyai dokumen yang mengesahkan hak pemilik tapak ke wilayah itu, ia boleh menjadi penyewa atau pemilik.

Anda juga perlu tahu:

- tujuan wilayah yang dinilai;

- dibenarkanguna tanah;

- jenis penggunaan tapak pada masa ini;

- kedudukan objek yang dinilai dalam pelan wilayah, iaitu, kebolehcapaian pengangkutan dan persekitaran terdekat;

- kegunaan utama tanah di kawasan terdekat.

Selain itu, mesti ada:

- pelan tanah;

- maklumat tentang penetapan sempadan wilayah;

- data tentang kehadiran beberapa penambahbaikan, khususnya, bangunan, struktur, komunikasi yang terdapat di tapak, serta maklumat terperinci tentangnya;

- data tentang kehadiran bebanan dalam bentuk bangunan, komunikasi dan kemudahan yang terletak di tapak, dengan maklumat terperinci tentangnya.

Nilai pasaran plot tanah dikira dengan mengambil kira banyak nuansa. Dengan penilaian yang tepat di bawah bimbingan profesional berpengalaman, sebarang transaksi kewangan dengan tanah itu boleh dilakukan dengan selamat.

Faktor yang mempengaruhi skor

Jenis plot tanah yang berbeza dipengaruhi oleh faktor yang sama apabila ia berkaitan dengan penilaiannya: lokasi, faktor luaran, keadaan pasaran, tujuan penggunaan dan kemungkinan perubahannya, kemungkinan keuntungan yang diterima daripada penggunaannya. Apa yang penting ialah anggaran nilai yang terakhir.

Penilaian nilai pasaran plot tanah dibuat pada tarikh tertentu. Dari masa ke masa, angka ini mungkin berubah. Adalah disyorkan bahawa penilaian ituasas untuk kecekapan maksimum. Iaitu, apabila menjalankan penyelidikan, pakar menggunakan andaian kewajaran menggunakan objek ini mengikut undang-undang, serta realiti kewangan dan fizikal. Ternyata hasil penilaian, bukan kos purata yang dikira, tetapi maksimum. Kadangkala pembahagian objek yang bersyarat, tetapi wajar, kepada beberapa bahagian dibenarkan, yang dicirikan oleh jenis, bentuk dan ciri lain yang berbeza. Selalunya hasil penyelidikan berbeza daripada yang dijangkakan disebabkan oleh fakta bahawa jenis penggunaan semasa tidak sepadan dengan penggunaan maksimum yang berkesan. Konsep ini perlu ditangani.

Penggunaan maksimum

Sekiranya nilai pasaran plot tanah ditetapkan, faktor berikut mesti diambil kira:

- tujuan yang dimaksudkan, serta ketersediaan kebenaran untuk jenis penggunaan tertentu;

- penggunaan tapak selepas fakta;

- jenis guna tanah pilihan di daerah semasa;

- ramalan mengenai perubahan harga untuk bahagian yang serupa.

Kesimpulan

Proses penilaian mengambil kira purata kos wilayah di kawasan kajian, ketersediaan rangkaian pengangkutan, ketiadaan atau kehadiran bangunan, rangkaian kejuruteraan di darat, keadaan persekitaran, keterpencilan infrastruktur, dan yang lain. Bagi tanah pertanian, perlu menilai hasil tanaman sebenar, kos pengeluaran, kosjualan produk di rantau ini, serta beberapa faktor yang sama pentingnya. Jenis plot tanah lain dinilai dengan cara yang sama.