Cara menyemak pembangun: kaedah dan cadangan

2024 Pengarang: Howard Calhoun | [email protected]. Diubah suai terakhir: 2023-12-17 10:36

Apabila membeli perumahan di peringkat pembinaan, anda perlu memastikan kebolehpercayaan pemaju seribu kali ganda. Bagaimana untuk menyemak syarikat dan memahami sama ada ia boleh dipercayai? Lagipun, kos hartanah hari ini sangat tinggi sehingga kebanyakan rakyat terpaksa mengambil pinjaman gadai janji berjuta-juta dolar dan membayarnya selama lebih daripada satu tahun, jadi adalah penting untuk menghapuskan walaupun risiko yang paling kecil. Anda akan belajar cara menyemak pembangun, maklumat dan dokumen yang perlu anda perhatikan dengan teliti dalam artikel.

Mengapa anda tidak boleh bergantung pada nasib

Terdapat beberapa cara untuk menyemak kebolehpercayaan pemaju semasa membeli apartmen di peringkat penggalian atau pembinaan. Percayalah wang anda hanya boleh menjadi syarikat pembinaan dengan reputasi yang sempurna. Ketelitian dan pengalaman dalam pembinaan adalah penting, tetapi bukan satu-satunya penunjuk kebolehpercayaan syarikat. Di samping itu, kestabilan kewangan penting, iaitu ketersediaan pelbagai sumber pembiayaan dan keupayaan pentadbiran. Risiko pembeli, kebarangkalian "pembekuan" secara langsung bergantung pada kriteria inipembinaan atau kelewatan dalam pentauliahan kemudahan siap.

Aktiviti pemaju sebagai entiti undang-undang atau usahawan individu dipengaruhi oleh pelbagai faktor ekonomi, perubahan dalam perundangan, trend dalam pasaran hartanah, kadar pertukaran dan syarat lain yang tidak bergantung kepada syarikat pembinaan itu sendiri, reputasi dan niat baiknya. Kesukaran dan keadaan yang tidak dijangka mungkin timbul dalam kerja syarikat yang mempunyai pengalaman bertahun-tahun dan imej yang kukuh. Walau bagaimanapun, syarikat sedemikian, tidak seperti pemaju yang kurang dikenali dan tidak disahkan, akan dapat mencari jalan keluar daripada situasi yang sukar tanpa menyebabkan kerosakan kepada pengguna akhir. Itulah sebabnya sangat penting untuk mengetahui cara menyemak pembangun. Ini akan membolehkan anda memahami sama ada anda boleh mempercayainya dengan wang titik peluh anda.

Maklumat di tapak web

Cara pertama dan paling mudah untuk mengenali syarikat pembinaan adalah dengan melawati tapak web rasminya. Biasanya, maklumat asas tentang pembangun terkandung dalam bahagian "Perihal kami" atau "Perihal syarikat". Ia mengandungi maklumat tentang tempoh kewujudan di pasaran, sejarah pembangunan, pencapaian, anugerah. Di tempat yang sama, sesetengah firma menerbitkan maklumat tentang peringkat pengurusan dan komposisi lembaga pengarah.

Artikel bermaklumat dan analisis mengenai sumber khusus bebas ("Penunjuk pasaran hartanah", "Harta Tanah RBC", dll.) akan berguna. Anda boleh mendapatkan maklumat tentang pembangun melalui mana-mana enjin carian. Tetapi tidak diragukan lagi mempercayai apa yang ditulis di tapak dalam bahagian "Media tentang kami" atau "Ulasan",pasti tidak berbaloi.

Jangan terlepas halaman "Projek". Dalam bahagian ini, syarikat meletakkan projek yang telah dilaksanakan, jika ada. Dengan cara ini, ketiadaan mereka mungkin menunjukkan bahawa pemaju adalah orang baru dalam perniagaannya. Adalah salah untuk menilai pengalaman syarikat secara objektif berdasarkan objek yang berada di peringkat pelaksanaan atau perancangan, kerana apa yang dipanggil "projek kertas" hanya membuktikan cita-cita pemaju, tidak lebih.

Jika terdapat objek hartanah yang diserahkan untuk semakan di laman web rasmi, anda harus memberi perhatian kepada wilayah di mana ia dibina. Fakta ini akan membantu untuk menyemak pemaju. Sebagai peraturan, kehadiran beberapa projek yang berjaya disiapkan menunjukkan bahawa pemaju mempunyai hubungan baik dengan pihak berkuasa perbandaran, yang bermaksud bahawa sebarang masalah yang berkaitan dengan mendapatkan permit, persetujuan syarat teknikal dan bekalan tenaga adalah tidak mungkin.

Kerjasama dengan rakan kongsi

Menilai kebolehpercayaan pembangun, anda harus memberi perhatian kepada rakan kongsi utamanya. Jika ini termasuk bank besar dengan penyertaan negeri, dan syarikat pembinaan terkemuka bertindak sebagai kontraktor am, tidak ada keraguan tentang ketepatan pilihan anda.

Terdapat kaedah lain untuk menyemak pembina. Ia terdiri daripada mengkaji dasar pelaburan syarikat. Di samping itu, jika pelabur utama firma itu adalah sebuah syarikat kewangan gergasi, maka sudah tentu tidak perlu risau. Sebelum melabur banyak dalam perniagaan, pelabur besarmengkaji projek pembangunan dengan teliti, menjalankan banyak pemeriksaan terhadap aktiviti pemaju, dan hanya jika mereka tidak mempunyai soalan, mereka menandatangani kontrak. Sebaliknya, pembangun, menunjuk kepada perkongsian dengan sebuah syarikat terkemuka, menunjukkan kepada seluruh pasaran integriti reputasinya.

Maklumat mengenai sumber pembiayaan terkandung dalam pengisytiharan projek. Dokumen ini juga boleh didapati di tapak web pembangun. Di samping itu, nama bank atau organisasi lain yang membiayai pembinaan ditunjukkan. Perkara ini amat penting, kerana kerjasama dengan syarikat kecil atau tidak diketahui sebenarnya mungkin bersekutu. Sumber lain ialah dana pelanggan akhir yang dipindahkan di bawah perjanjian DDU.

Untuk memeriksa kebolehpercayaan pembangun dalam pembinaan bersama, sebagai peraturan, mereka memberi perhatian kepada kehadiran risiko mata wang. Ia muncul jika pembangun membuat semua pembayaran dalam dolar atau euro. Sedikit turun naik dalam kadar pertukaran akan membawa kepada kerugian yang serius bagi pelabur. Jika semua operasi yang berkaitan dengan projek dijalankan dalam rubel, ini menghapuskan risiko pelabur.

Peluang kewangan syarikat pembangun

Petanda kekuatan pelaburan firma termasuk strategi jualan bebas. Ia membayangkan pelaksanaan projek oleh pemaju dengan mengorbankan pelaburan sendiri atau dana kredit, tanpa penyertaan pembeli. Biasanya objek sedemikian dijual pada akhir proses pembinaan,apabila mereka hampir bersedia untuk pentauliahan. Sekiranya pemaju telah mula menjual pangsapuri, tetapi lubang asas belum disediakan, adalah perlu untuk mengkaji perisytiharan projek, yang menunjukkan sumber pembiayaan. Jika mereka kebanyakannya pemegang ekuiti, sebaiknya anda menilai semula keputusan pembelian anda dengan teliti.

Kecukupan dasar penetapan harga adalah satu lagi hujah yang memihak kepada pembangun. Bagaimana untuk menyemak apabila membeli apartmen yang murah, apakah tangkapan? Murahnya cadangan yang jelas tidak selalu menunjukkan faedahnya. Selalunya, pangsapuri yang dijual pada harga yang jauh lebih rendah daripada pasaran menunjukkan kekurangan sumber syarikat. Walau bagaimanapun, penurunan harga yang sederhana semasa promosi bermusim adalah perkara biasa dalam pasaran hartanah.

Kesejahteraan kewangan sesebuah syarikat sering dinyatakan melalui publisitinya. Peletakan saham sendiri dalam domain awam di pasaran saham domestik atau asing mengesahkan fakta bahawa pemaju telah menjalani banyak prosedur pengesahan dan menerima penilaian pakar yang tinggi. Fakta ini menunjukkan bahawa pelabur saham mempercayai syarikat dan menyokong model tadbir urus korporat dan dasar kewangannya.

Portal hartanah, yang menerbitkan penarafan syarikat pembinaan Rusia, ialah tempat di mana anda boleh menyemak pemaju mengikut penunjuk kuantitatifnya. Di bahagian atas, sebagai peraturan, adalah firma dengan sejumlah besar ruang kediaman yang beroperasi dan keuntungan yang diperolehi untuk tahun kalendar.

Pacepelaksanaan projek

Bagaimana untuk menyemak kebolehpercayaan pemaju semasa membeli apartmen, jika rumah itu dalam pembinaan atau penggalian? Dalam kes ini, anda boleh bergantung pada kadar setiap peringkat kerja pembinaan. Projek yang telah dilaksanakan oleh pemaju diambil sebagai asas. Selalunya, pembangun menerbitkan laporan foto dan video secara khusus, dengan itu cuba mewajarkan kepercayaan pelabur. Terima kasih kepada kamera web yang dipasang di wilayah kemudahan itu, penduduk masa depan berpeluang memantau proses kerja dalam talian, menilai dinamik dan keselarasan proses.

Tetapi bagaimana untuk menyemak kebolehpercayaan pemaju dalam pembinaan bersama dan bagaimana untuk memahami bahawa pembinaan bangunan tinggi adalah terlalu perlahan? Dalam aliran kerja biasa, bangunan pangsapuri dalam pembinaan harus meningkat sebanyak 2-3 tingkat setiap bulan. Bangunan panel, tidak seperti bata dan monolitik, dibina lebih cepat: secara purata, kotak konkrit tumbuh sebanyak 4-5 tingkat sebulan. Walau bagaimanapun, pengiraan ini adalah teori, malah syarikat pembinaan terkemuka sering menyimpang daripada norma.

Sebelum membeli perumahan dalam pembinaan daripada pemaju, anda dinasihatkan untuk meluangkan beberapa jam masa peribadi anda dan melawati beberapa objek siap. Pemeriksaan halaman, fasad bangunan, pintu masuk ke kompleks kediaman akan memungkinkan untuk membuat kesimpulan awal tentang kualiti rumah. Anda juga perlu mengambil kira tahun pembinaan dan maklum balas daripada penduduk. Malah bangunan-bangunan yang secara visual bebas daripada kecacatan boleh memberikan pemilik baharu dengan nokejutan paling menyenangkan dalam bentuk dinding beku, kebolehdengaran tinggi, kemasan dalaman berkualiti rendah, dsb.

Dokumen apa yang hendak ditanya

Undang-undang Persekutuan No. 214, yang mengawal penyertaan dalam pembinaan bersama, menetapkan kewajipan pemaju untuk menyediakan beberapa dokumen untuk semakan oleh mana-mana orang yang berminat. Ini termasuk:

• piagam syarikat pembinaan dalam edisi terkini dan dokumen konstituen lain;
• sijil pendaftaran negeri bagi pemaju sebagai usahawan individu atau entiti sah;
• sijil pendaftaran cukai;
• dokumen perakaunan selama tiga tahun kalendar;
• laporan juruaudit tentang aktiviti syarikat.

Ini adalah dokumen umum yang perlu anda semak dengan pembina bangunan baharu terlebih dahulu. Syarikat bertanggungjawab atas permintaan untuk memberikan salinan asal atau notari mereka. Tetapi sebaliknya, membiasakan diri dengan dokumen ini tidak boleh dipanggil pilihan 100% yang akan membolehkan anda menyemak kebolehpercayaan pemaju semasa membeli bangunan baru. Sebagai peraturan, maklumat ini bersifat formal dan tersedia untuk setiap pembangun, jadi rata-rata pembeli tidak akan diberikan sebarang maklumat istimewa. Satu-satunya nilai untuk bakal pelabur ialah laporan audit, yang menurutnya pakar akan dapat membuat kesimpulan tentang keadaan kewangan syarikat.

Di mana adalah lebih penting untuk membiasakan diri dengan dokumentasi projek. Sebagai tambahan kepada pakej utama kertas, ketersediaan:

• kontrak pemilikan tanah;
• kesimpulan pakar kerajaan;
• kebenaran daripada pihak berkuasa wilayah untuk pembinaan;
• ekstrak daripada Daftar Entiti Undang-undang Negeri Bersatu.

Apabila bertanya cara menyemak pemaju semasa membeli bangunan baharu, seseorang itu tidak seharusnya melupakan dokumen yang perlu diperlukan segera pada masa kontrak tamat. Sebelum anda meletakkan tandatangan anda dalam perjanjian mengenai penyertaan ekuiti, anda perlu memastikan bahawa syarikat itu beroperasi mengikut undang-undang. Jadi, apakah dokumen pembangun yang perlu anda semak? Pastikan anda memastikan bahawa orang yang mewakili kepentingan syarikat mempunyai kuasa untuk menyelesaikan transaksi. Jika kontrak itu ditandatangani oleh pekerja syarikat, dia mesti mempunyai surat kuasa wakil yang sepadan daripada pengarah besar. Dalam kes di mana pihak kepada perjanjian adalah orang yang tidak mempunyai kuasa ini, perjanjian itu tidak sah, dan semua kewajipan di bawahnya dibatalkan, walaupun fakta pemindahan wang. Anda perlu memberi perhatian kepada nama orang yang mengeluarkan dokumen, tempoh sah surat kuasa dan hak untuk melaksanakan operasi yang diberikannya.

Apa lagi yang boleh menunjukkan kebolehpercayaan syarikat

Kebanyakan pengguna mengumpul maklumat tentang pemaju yang mereka minati di pelbagai forum yang dikhaskan untuk membincangkan projek, kos bangunan baharu, kelebihan dan kekurangan pangsapuri, dsb. Di sini anda tidak akan dapat menyemak dokumen pemaju, tetapi anda boleh mengetahui tentang aduan pemegang ekuiti, memahami perkara yang mungkin berlaku tidak konsisten dan di bawah airbatu dalam proses pendaftaran hartanah. Jika terdapat lebih banyak aduan daripada ulasan positif, anda harus menilai semula keputusan pembelian. Sekiranya berpuluh-puluh pemegang ekuiti menuduh pemaju melakukan tindakan penipuan yang terus terang, pelanggaran berterusan tarikh akhir untuk menyiapkan objek, atau, sebagai contoh, keengganan untuk menyediakan dokumen mengenai kesahihan pembinaan di plot tanah tertentu, adalah lebih baik. untuk mencari syarikat lain.

Ramai yang berminat dengan dokumen yang perlu disemak dengan pembangun supaya anda boleh mengetahui tentang tindakan undang-undang beliau yang sedang dijalankan. Tetapi walaupun maklumat yang mengesahkan wujudnya pertikaian tertentu antara syarikat pembinaan dan pelabur bersama, kontraktor atau pemegang ekuiti berada dalam domain awam, ia tidak bermakna apa-apa. Litigasi adalah amalan biasa dalam pasaran hartanah, terutamanya untuk firma besar yang setiap tahun memberi komisen ratusan ribu meter persegi ruang kediaman. Penyelesaian pertikaian dikendalikan oleh kakitangan peguam, jadi isu ini tiada kaitan dengan perjalanan proses pembinaan dan isu teknikal yang disertakan.

Cara menyemak pemaju untuk kebankrapan

Pada 2014, Undang-undang Persekutuan telah diterima pakai, yang mewajibkan semua syarikat pembinaan untuk menginsuranskan liabiliti mereka kepada pemegang ekuiti melalui jaminan bank, polisi insurans atau perjanjian dengan Mutual Insurance Society. Dan pada tahun 2017, pindaan baharu sekali lagi dibuat kepada Undang-undang Persekutuan yang ditentukan, mengikut mana pemaju kini mesti memperuntukkan dana kepada dana pampasan bersatu untuk pembinaan bersama. Tujuan pertubuhan negeri ini adalah untuk mengarahkan belanjawan untuk membiayai pembinaan jangka panjang dan membayar hutang kepada pemegang ekuiti sekiranya pemaju muflis.

Bagaimana untuk menyemak sama ada syarikat telah memperoleh status rasmi tidak solven sebelum perjanjian ekuiti berakhir? Daftar khas akan membantu dalam perkara ini. Untuk menggunakan salah satu daripadanya, anda perlu pergi ke laman web rasmi mahkamah timbang tara. Dalam bahagian "Kabinet fail tunggal", melalui penapis carian, tetapkan parameter dalam lajur "Peserta dalam kes", menunjukkan "Responden", kemudian masukkan nama pemaju dan pilih butang "Muflis" aktif. Semua arkib dan kes insolvensi entiti undang-undang dan individu yang belum selesai akan dipaparkan pada skrin.

Pentauliahan rumah: formaliti asas

Akhirnya, urusan itu selesai dan semua tarikh akhir untuk menyerahkan objek kepada penduduk, yang menantikan hari untuk meraikan pindah rumah, telah tiba. Tetapi, ternyata dalam amalan, ramai yang tidak tahu cara menyemak pangsapuri daripada pemaju.

Tarikh akhir untuk menyiapkan kerja pembinaan ditetapkan dalam DDU. Sekiranya pemaju tidak mempunyai masa untuk menyerahkan objek tepat pada masanya, maka dia bertanggungjawab untuk memaklumkan pembeli dua bulan sebelum tamat tempoh ini dan mencadangkan untuk menukar peruntukan kontrak yang sepadan. Selain itu, ia juga penting untuk memisahkan konsep tempoh pentauliahan dan pemindahan kunci kepada pemilik. Sebagai peraturan, peneroka baru akan dapat berpindah ke pangsapuri baru tidak lebih awal daripada hari berikutnya selepas penerimaan objek.suruhanjaya negeri. Selain itu, detik penyerahan kunci kepada penyewa juga harus dinyatakan dalam kontrak. Ia biasanya berlaku 4-6 bulan selepas permit pentauliahan diterima.

Kepada semua pemegang saham, pemaju dikehendaki menghantar notis kesediaan objek melalui mel berdaftar selewat-lewatnya sebulan sebelum tarikh penyerahan kunci. Bagaimanapun, lebih kerap pembeli diberitahu berita gembira melalui telefon dan dijemput datang ke pejabat untuk mengesahkan dokumen. Anda perlu datang ke sana dengan membawa pasport dan salinan perjanjian perjanjian. Jika perumahan yang dibeli didaftarkan dengan beberapa pemilik, setiap seorang daripada mereka mesti hadir, dan jika ini tidak mungkin, anda harus mengeluarkan surat kuasa wakil kepada wakil anda.

satu lawan satu. Pemaju wajib melaksanakan penyerahan objek menurut peraturan tertentu, dan pemilik baru berhak untuk tidak menerimanya jika ada perkawinan, kekurangan. Sebelum menandatangani tindakan penerimaan dan pemindahan, adalah perlu untuk menyemak pelaksanaan setiap butiran kecil di apartmen yang disediakan oleh kontrak. Selain itu, anda harus memastikan bahawa pemaju telah menerima kebenaran untuk beroperasi dan rumah itu telah diberikan alamat.

Jika pembangun telah menangguhkan penghantaran objek tepat pada masanya, pembeli berhak menerima pampasan. Pada masa yang sama, ia mesti difahami bahawa tiada pemajuakan mengambil inisiatif dan tidak akan membayar pen alti atas kehendaknya sendiri. Pemilik baharu mempunyai hak untuk memfailkan tuntutan dengan pejabat utama syarikat dan menunggu pertimbangannya dalam masa 10 hari. Banyak syarikat dalam kes sedemikian menawarkan pelanggan mereka penyelesaian praperbicaraan pertikaian, menunjukkan jumlah pampasan dan tempoh pembayaran.

Pemeriksaan apartmen

Sebelum anda pergi ke penerimaan dan pemindahan apartmen, pemilik perlu sekali lagi membuka salinan perjanjian sahamnya dan mengkaji dengan teliti bab yang menerangkan ciri-ciri objek yang sedia untuk diduduki. Semua jenis kerja yang perlu dilaksanakan oleh pembangun ditunjukkan di sini. Semasa pemeriksaan, adalah dinasihatkan untuk tidak melepaskan DDU daripada tangan anda agar dapat segera menunjukkan kepada wakil syarikat pemaju tentang ketidakkonsistenan yang dikenal pasti.

Jadi, apakah yang perlu diperiksa apabila menerima apartmen daripada pemaju? Mari senaraikan semua yang anda perlu beri perhatian:

• Pintu hadapan. Ia mesti dipasang dengan betul dan dibuka dengan bebas, rapat dengan bukaan. Beri perhatian kepada kefungsian kunci tanggam.
• Dinding. Malah sisihan minimum daripada menegak tidak dibenarkan, manakala penyelewengan tempatan boleh berada dalam lingkungan 5 mm. Anda juga harus mengukur keluasan apartmen dan pastikan peletakan dinding sepadan dengan susun atur skematiknya.
• Tingkat. Seharusnya tiada lompang udara atau berkas. Anda boleh mencarinya dengan mengetik beberapa serpihan menggunakan tukul.
• Siling. titisandan jurang pada sendi, percanggahan antara ketinggian sebenar siling dan yang diisytiharkan adalah sebab untuk enggan menerima apartmen. Walau bagaimanapun, jika pembeli bercadang untuk memasang siling regangan, anda boleh menutup mata terhadap kecacatan kecil.
• Windows. Struktur jenama yang ditunjukkan dalam DDU oleh pembangun mesti dipasang. Anda perlu menyemak sendiri integriti tingkap kaca dwilapis, kefungsian kelengkapan, tahap penutupan celah, kehadiran visor pada loggia (jika ada).
• Pendawaian elektrik. Dengan bantuan penguji khas, anda boleh menyemak operasi semua suis dan soket. Jika kehadiran mereka tidak diperuntukkan oleh kontrak, pastikan terdapat semua wayar untuk sambungan selanjutnya.
• Komunikasi kejuruteraan. Sistem pemanasan, pembetungan dan pengudaraan, semua injap tutup, tee, paip saliran, sinki, mangkuk tandas, radiator pemanas, dsb. tertakluk pada pengesahan.
• Selesai. Ia adalah perlu untuk memberi perhatian kepada kualiti bahan yang digunakan, jenama mereka. Seharusnya tiada keretakan, serpihan atau jahitan terbuka.

Akhir sekali, anda juga harus merekodkan bacaan meter yang dipasang di dalam apartmen dan di luarnya. Adalah dinasihatkan untuk menyimpan data peranti pemeteran dan membandingkannya dengan yang ditunjukkan dalam pasport mereka. Di samping itu, anda boleh menghubungi pemaju dengan permintaan untuk menunjukkan ruang bawah tanah atau tingkat teknikal atas. Pemegang saham mempunyai hak untuk mengakses mana-mana bahagian bangunan untuk memastikan paip atau bumbung tidak bocor dan tiada bau asing.

Langkah terakhir

Jika pemilik tidak mempunyai tuntutan terhadap apartmen yang telah siap, sijil penerimaan ditandatangani. Jika tidak, jika kecacatan didapati, akta yang rosak dibuat. Ia menunjukkan senarai keseluruhan aduan pelanggan, serta alamat, nombor pangsapuri, butiran dan maklumat tentang syarikat pembangun.

Pemaju menjemput pemegang saham untuk menyemak semula selepas penghapusan kecacatan. Jika pembeli tidak mempunyai tuntutan yang serius, tetapi atas sebab tertentu dia enggan menerima apartmen itu, pemaju mempunyai hak untuk menyerahkan objek secara unilateral.