Pemegang saham - siapa ini? Bagaimana untuk tidak menjadi penipu

2024 Pengarang: Howard Calhoun | [email protected]. Diubah suai terakhir: 2023-12-17 10:36

Gelombang kebankrapan syarikat pembinaan melanda para pemegang ekuiti yang mengimpikan perumahan baharu mereka sendiri. Setiap pemegang saham adalah pihak yang paling cedera, yang bukan sahaja kehilangan wangnya, tetapi juga untuk masa yang lama berpisah dengan keinginannya untuk berpindah ke apartmen baru. Bagaimana untuk tidak jatuh ke dalam perangkap janji palsu pemaju? Mari cuba rumuskan peraturan utama untuk bekerja dengan wakil syarikat pembinaan.

Siapakah pemegang ekuiti

Pertama sekali, mari kita berurusan dengan istilah. Pemaju adalah organisasi pembinaan dan wakil mereka menawarkan untuk membeli sebuah apartmen di bangunan kediaman yang belum siap. Sebagai peraturan, pangsapuri pada peringkat ini agak murah, tetapi anda tidak boleh berpindah ke perumahan tersebut. Pemaju mempunyai hak untuk menawarkan pangsapuri untuk dijual pada mana-mana peringkat pembinaan.

Pemegang saham ialah orang yang mempunyai hak ke atas sebahagian (saham) rumah dalam pembinaan, biasanya terhad kepada ruang kediaman yang akan dia pindahkan selepas bangunan itu beroperasi. Kedua-dua pihak - kedua-dua pemaju dan pemegang saham - berminat dalam pembinaan bangunan kediaman. Kemudian yang terakhir boleh berpindah keapartmen dan pemaju - untuk menerima wang.

Dokumen utama pemegang saham

Pertama sekali, anda harus memastikan bahawa syarikat pembinaan berfungsi dalam rangka kerja 214-FZ. Undang-undang persekutuan inilah yang membentuk hubungan "pemegang saham-pembangun" dan menerangkan prosedur yang betul untuk interaksi mereka yang ingin membeli apartmen dan mereka yang mesti membinanya.

Perjanjian Penyertaan dalam Pembinaan Berkongsi (DDU) ialah dokumen yang mesti ditandatangani oleh pemaju dan pemegang saham. Peraturan ini termaktub dalam undang-undang dan mesti diikuti. DDUlah yang membolehkan pembeli apartmen pada masa hadapan untuk mengharapkan bayaran balik sekiranya organisasi pembinaan muflis. Pemegang saham perlu ingat dengan jelas bahawa hanya DDU adalah penjamin dan diterima di mahkamah. Mengapakah pembangun tidak tergesa-gesa untuk membuat DDU, tetapi menawarkan dokumen yang sama sekali berbeza untuk menandatangani?

Kontrak awal: menipu pemegang saham

Cara mudah dan boleh dipercayai untuk menipu penyewa masa depan adalah dengan menawarkannya untuk menandatangani bukan perjanjian mengenai penyertaan dalam pembinaan bersama, tetapi dokumen "hampir sama", yang kononnya menjamin semua hak penyewa masa depan. Dokumen ini mungkin tajuknya berbeza. Nama yang paling biasa ialah "kontrak awal". Intipati dokumen sedemikian adalah seperti berikut.

Kontrak awal dicadangkan untuk dimuktamadkan bagi tempoh pembinaan, menjanjikan perkongsian penuh sebagai balasan. Difahamkan, kontrak jualan akan dimeterai dengan pemegang saham hanya selepas pembinaan rumah baharu siap dan hartanah kediaman ini akan ditauliahkan padaoperasi.

Tetapi, sebagai peraturan, peguam tidak menemui sebarang petunjuk perlindungan pelabur bersama dalam kontrak awal. Dokumen ini tidak didaftarkan di mana-mana dan boleh dikoyakkan secara unilateral. Perjanjian awal tidak memperuntukkan sebarang urus niaga monetari sama sekali - semua penyelesaian bersama dikawal oleh perjanjian penyertaan ekuiti. Akibatnya, pemegang ekuiti yang tertipu tidak menerima perkara yang paling penting - jaminan yang terdapat dalam undang-undang mengenai pembinaan bersama. Penyumbang:

• tidak diinsuranskan terhadap jualan dua kali ganda ruang kediaman yang sama;
• tidak mempunyai peluang untuk membuat tuntutan mengenai kualiti dan masa pembinaan;
• tidak mempunyai kaedah tekanan undang-undang terhadap pembangun.

Selain itu, peguam memberi amaran bahawa perjanjian awal boleh dianggap sebagai perjanjian palsu.

Skim nota janji janji

Dalam kes skim bil pertukaran, pelabur-pelanggan mesti membuat dua kontrak - kontrak awal dan bil jualan. Pada pandangan pertama, bil pertukaran yang berfungsi sebagai penjamin hubungan yang boleh dipercayai, dan dokumen pembayaran ini akan digunakan untuk penyelesaian bersama di bawah kontrak utama. Tetapi nota janji hutang juga tidak akan diterima oleh mahkamah sebagai obligasi jaminan: pemaju mempunyai hak untuk menolak menandatangani kontrak utama kepada pemegang ekuiti kompleks kediaman, memulangkan wang pada nota janji hutang, dan menjual apartmen kepada orang lain.

Apa yang perlu dicari semasa menyediakan dokumen?

Sebelum anda membeli apartmen di bangunan baharu, anda harus memastikan perkara itupemaju telah menerima permit bangunan dan mempunyai polisi insurans liabiliti sivil yang sah. Polisi sedemikian boleh menjadi jaminan bank atau perjanjian penuh dengan syarikat insurans.

Jika pembangun bercadang untuk membuat DDU, anda harus memastikan bahawa media atau Internet mempunyai dokumentasi projek terperinci untuk pembangunan masa hadapan. Pemaju diwajibkan untuk menerbitkan rancangan pembinaan 14 hari sebelum menandatangani perjanjian DDU yang pertama. Hanya peguam yang boleh mengesahkan kesahihan pembinaan. Oleh itu, adalah berguna untuk meminta satu bentuk perjanjian, berkanun, dokumen kebenaran, dokumentasi projek dan menyemak kertas ini dengan peguam yang berkelayakan.

Langkah seterusnya dalam analisis kebolehpercayaan pembangun ialah kajian pendapat umum. Adalah lebih baik untuk memahami penilaian aktiviti syarikat pembinaan daripada ulasan pemegang ekuiti yang disiarkan pada rangkaian. Pemaju mesti mempunyai reputasi yang baik, pengalaman yang relevan dalam kerja pembinaan dan bangunan baharu yang telah pun siap, kualiti pembinaannya boleh dinilai.

Terokai sejarah pembinaan rumah baharu dari masa permit dikeluarkan hingga sekarang. Mungkin krisis dalam ekonomi memaksa syarikat pembinaan untuk menggantung pembinaan bangunan baru. Dan hartanah yang hendak dijual itu sudah dimiliki oleh beberapa pemegang saham yang hanya cuba menyelamatkan wangnya.

Lawati tapak

Anda pasti perlu melawat tapak pembinaan di mana bangunan baharu sedang dibina. Berhampiran tapak pembinaan di pagar terdapat maklumat mengenai pemaju, pelanggan, terma anggaranpenghantaran objek untuk kegunaan kediaman. Adalah perlu untuk menyemak data papan maklumat dengan maklumat yang dibentangkan dalam DDU. Percanggahan yang sedikit boleh menjadi asas untuk menamatkan kontrak oleh pemegang saham - ini adalah rayuan terus kepada mahkamah untuk bayaran balik dan pampasan. Bincangkan semua perkara yang meragukan dengan peguam anda atau alamat ke talian hotline pihak berkuasa tempatan.

Kami berharap petua mudah ini akan membantu anda mendapatkan kediaman yang telah lama ditunggu-tunggu tepat pada masanya dan tanpa berlengah-lengah. Semoga berjaya!