Apa yang perlu dicari semasa membeli apartmen? Memeriksa dokumen dan kebersihan undang-undang apartmen

2024 Pengarang: Howard Calhoun | [email protected]. Diubah suai terakhir: 2023-12-17 10:36

Sebarang transaksi dalam bentuk jual beli membayangkan penyelesaian tunai. Perabot, kot bulu, kehijauan di pasar nenek - sejumlah wang kertas mengalir dari satu dompet ke dompet yang lain. Dan sentiasa ada risiko untuk mendapatkan barangan hasil titik peluh anda bukan daripada kualiti yang anda jangkakan, atau malah ditinggalkan tanpa barang itu jika penjual adalah penipu. Walaupun dengan harga pembelian yang kecil, kehilangan beberapa wang kertas boleh menyebabkan kekecewaan yang mendalam, tetapi jika kita bercakap tentang berjuta-juta? Sebagai contoh, apabila membeli apartmen atau rumah? Di sinilah anda perlu menyemak seratus kali sebelum meneruskan pengiraan akhir.

Baharu atau dijual semula?

Kemungkinan memperoleh perumahan "dengan bagasi" - hutang untuk pangsapuri komunal, pemilik saham yang tidak berdaftar dan nuansa serupa lain yang kemudiannya boleh mengganggu kehidupan normal dalam meter persegi peribadi - adalah mungkin apabila membeli hartanah yang dimiliki sebelum ini kepada seseorang, apa yang dipanggil perumahan dana sekunder. Apabila membuat keputusan mengenai perjanjian sedemikian, anda harus tahu dengan pasti apa yang perlu dicari.perhatian apabila membeli apartmen atau rumah daripada pemilik sebelumnya atau wakilnya. Risiko untuk mendapatkan tuntutan mahkamah yang sia-sia dan bukannya perumahan dan, akibatnya, ditinggalkan tanpa sudut anda sendiri dan tanpa wang apabila membeli harta sekunder adalah agak tinggi.

Pilihan yang lebih dipercayai ialah membeli apartmen di bangunan baharu. Lebih-lebih lagi jika rumah itu telah ditauliahkan dan berada di peringkat penyelesaian. Dalam kes ini, senarai dokumentasi perumahan yang diperlukan untuk pengesahan adalah lebih pendek. Tetapi di sini tidaklah berlebihan untuk mendapatkan nasihat tentang membeli apartmen daripada pemaju daripada peguam yang berpengalaman, kerana mana-mana transaksi mempunyai perangkapnya sendiri. Dan dalam kes hartanah, apabila melibatkan jumlah yang agak besar, anda perlu berhati-hati.

Bahaya apartmen yang bersih

Hari ini, cara paling murah untuk memperoleh hartanah adalah dengan mengambil bahagian dalam pembinaan bersama. Dalam kes ini, anda boleh menjimatkan sehingga 30% daripada kos sebenar apartmen. Tetapi risiko, selepas bertahun-tahun mencari tanah terbiar yang terlalu besar di tapak lubang, juga agak tinggi. Bagaimana untuk membeli sebuah apartmen dalam pembinaan bersama - lebih baik untuk mengetahui sebelum bertemu dengan pemaju, supaya tidak menandatangani perjanjian yang tidak akan memberi sebarang jaminan pada peringkat mendapatkan kunci perumahan. Walau bagaimanapun, walaupun dokumen yang paling boleh dipercayai, yang disahkan oleh notari, tidak melindungi daripada kerugian dalam kes tertentu. Pemaju mungkin muflis, tidak mendapat kebenaran untuk membina rumah pada masa yang ditetapkan, dan wang akan menyusut apabila semua tandatangan dan meterai dikumpulkan. Dana pemegang saham kadangkala hilang ke arah yang tidak diketahui. Apabila membuat keputusan untuk membeli rumah walaupun sebelum pembinaannya, pembeli harus ingat bahawa dalam kebanyakan kes, jika pemaju mempunyai masalah yang tidak dijangka, maksimum yang boleh dikira adalah untuk menerima status pemegang kepentingan yang tertipu, tetapi bukan perumahan itu sendiri..

Apabila sebuah rumah dalam pembinaan telah pun didirikan di bawah bumbung, kebarangkalian untuk berpindah dengan pantas ke dalam perumahan sendiri adalah lebih tinggi berbanding dalam kes pemerolehannya pada peringkat menggali lubang asas. Di mana untuk membeli sebuah apartmen, setiap orang mempunyai hak untuk membuat keputusan sendiri, tetapi keinginan untuk menjimatkan wang tidak selalu wajar. Selalunya menjadi pemegang saham untuk pembinaan bangunan kediaman adalah sama dengan memperoleh babi dalam cucuk. Wang diberi, tetapi tiada barang.

Jika rumah itu dibina dan beroperasi dengan dokumentasi teknikal yang diluluskan, anda harus mengesahkan secara peribadi bahawa apa yang ditulis di atas kertas adalah realiti. Bandingkan susun atur di hadapan mata anda dengan reka bentuk satu, bilangan meter persegi jumlah dan kawasan yang boleh digunakan, hak pemaju untuk menjual kawasan tertentu. Ia tidak akan berlebihan untuk menyemak sama ada seseorang telah berdaftar di apartmen baharu. Menjual rumah yang sama dua kali kepada orang yang berbeza bukanlah jenis penipuan baharu.

Silsilah Sedia Ada

Tiada siapa yang kebal daripada perkembangan acara sedemikian dengan pemerolehan rumah mereka sendiri. Memeriksa kesucian undang-undang apartmen boleh mengambil banyak masa, tetapi anda tidak boleh mengabaikannya. Jejaki senarai pemilik hartanah terdahulu, tempoh penginapan mereka di alamat yang ditentukan, status perkahwinan, ketersediaankanak-kanak dan saudara terdekat yang lain adalah sukar, tetapi mungkin. Dalam hal ini, anda boleh mendapatkan maklumat yang relevan dan bantuan sebenar di beberapa institusi negeri: perkhidmatan kadaster, pejabat pasport, dll. Maklumat lengkap diperlukan supaya pada peringkat menyelesaikan transaksi atau selepas berpindah di dalamnya tiba-tiba ternyata tidak semua meter persegi di apartmen itu kepunyaan penjual. Sebahagian daripada ruang tamu, dan kadangkala bilik individu, mungkin dimiliki oleh orang lain. Mereka boleh menuntut hak mereka untuk meter ini pada bila-bila masa. Dan tuntutan mereka lebih dilindungi oleh undang-undang, berbeza dengan keinginan pembeli untuk memiliki meter berbayar sepenuhnya.

Apa lagi yang perlu dicari semasa membeli apartmen - dokumentasi teknikal. Selalunya, penduduk melakukan pembaikan dengan pembangunan semula dapur, koridor, bilik. Mereka merobohkan dinding yang menanggung beban, menggabungkan bilik mandi atau, sebaliknya, berkongsi satu bilik. Dengan masalah yang bersifat undang-undang, apabila hak pemilikan dipertaruhkan, pen alti daripada BTI sekiranya reka bentuk semula susun atur didapati tidak dapat dibandingkan. Tetapi mereka juga boleh membawa banyak masalah. Walau apa pun, mereka sudah pasti akan membawa kepada perbelanjaan tunai tambahan. Pen alti, pembetulan pelanggaran dalam bentuk baik pulih yang tidak dirancang - kemungkinan besar perkembangan acara.

Masa lalu yang tersembunyi bagi peringkat menengah

Selain maklumat yang ingin disembunyikan oleh penjual sehingga selesai transaksi, terdapat banyak perangkap yang selalunya sukar untuk diteka. Apa yang perlu diberi perhatian apabilamembeli sebuah apartmen, sebagai tambahan kepada nuansa yang disenaraikan? Contohnya, untuk kemungkinan pelanggaran undang-undang semasa penswastaan hartanah yang diperoleh.

Pada tahun 90-an abad yang lalu, undang-undang berkuat kuasa, mengikut mana setiap orang yang mendaftar di ruang kediaman tertentu berhak mendapat meter persegi mereka sendiri. Ia terpakai kepada semua orang, termasuk anak kecil, bekas pasangan yang kekal berdaftar dalam apartmen yang sama, saudara yang tidak hadir buat sementara waktu, sebagai contoh, banduan jangka panjang. Tidak semua ahli keluarga disenaraikan dalam dokumentasi penswastaan. Tetapi, selepas beberapa ketika, mereka boleh mengadu bahawa mereka telah ditipu pada masa itu.

Nuansa seterusnya ialah perjanjian derma atau sewa. Sebagai peraturan, saudara-mara yang bertelagah jarang dimaklumkan tentang operasi sedemikian. Kebenaran mungkin muncul, beberapa lama kemudian, selepas pembelian perumahan kontroversi itu. Tetapi kejutan yang paling biasa yang mungkin anda hadapi apabila membeli hartanah adalah sebuah apartmen dengan bil utiliti tertunggak. Di sini, masalah boleh dikesan sebelum menandatangani kontrak, dan adalah penting bagi pembeli untuk bersetuju dengan penjual cara menyelesaikannya. Sebagai peraturan, ia dipadamkan dengan mengurangkan kos perumahan. Tetapi setiap kes adalah berbeza.

Maklumat paling dipercayai

Bukan semua salasilah yang boleh dipercayai bagi hartanah ini atau itu terletak dalam dokumen rasmi. Saudara-mara yang tersembunyi, kemungkinan pemohon untuk perumahan tidak dapat ditemui di dalamnya. Di samping itu, pembayaran utiliti boleh dibuat bukan oleh pemilik rumah, tetapi dengan sama sekali berbezaorang yang dijanjikan kepadanya. Skim ini adalah seperti berikut: pemilik pangsapuri warga tua menandatangani perjanjian dengan saudara jauh atau pekerja sosial bahawa selepas kematian mereka mereka akan mendapat kawasan itu, tetapi mereka yang perlu membayar apartmen komunal sekarang. Mereka kerap memindahkan wang kepada syarikat pengurusan, mengikut kontrak, dan menganggap perumahan itu hampir milik mereka. Tidak mengambil kira perjanjian sedemikian, waris langsung selepas kematian orang tua cuba menyingkirkan hadiah yang tidak boleh dipercayai. Pembelian dan penjualan apartmen sedang diproses, tetapi sudah ada dua pemohon untuknya.

Terdapat cara yang paling boleh dipercayai untuk mengetahui tentang semua kemungkinan perangkap yang boleh membayangi kegembiraan membeli rumah - untuk mendapatkan maklumat tentang bekas pemiliknya daripada jiran di anjung atau gosip di halaman. Jika apartmen itu dimiliki oleh pemilik yang sama untuk masa yang agak lama, tiada rahsia mengenainya boleh disembunyikan daripada mereka yang tinggal berdekatan. Maklumat yang diterima daripada mereka tidak boleh didapati dalam mana-mana dokumen semasa membeli apartmen. Tiba-tiba, seseorang dalam keluarga penjual adalah orang yang sakit mental atau orang kurang upaya yang tidak boleh melupuskan hartanya secara bebas, dan penjaga tidak menganggap perlu untuk menghormati haknya. Jika perumahan baru lebih teruk daripada yang sebelumnya, transaksi boleh dibatalkan atas permintaan pihak berkuasa penjagaan. Oleh itu, maklumat daripada jiran juga tidak boleh diabaikan.

Penyewa broker barang terbaik ialah pembeli sendiri

Adalah penting untuk mengingati perkara berikut - tiada imbuhan kepada pengantara akan menjadikannya lebih berhati-hati apabila menyemak dokumen untuk pembelian perumahan, kecuali mata yang dinyatakan dalam kontrak. Oleh itu, berpalinguntuk bantuan kepada broker barang, adalah perlu untuk menyatakan dengan jelas tanggungjawab mereka kepada majikan mereka, jika tiba-tiba sesuatu berlaku dan perjanjian itu terganggu. Membeli apartmen melalui agensi adalah satu lagi usaha yang agak berisiko. Tambahan pula, ia sangat mahal. Broker barang tidak mengumpul maklumat tentang masa lalu bekas pemilik, tidak cuba untuk melindungi pelanggannya pada masa akan datang. Dia hanya membandingkan data mengenai perumahan dengan data yang dimiliki oleh struktur rasmi. Dan hanya selepas pendaftaran bil jualan dan pembayaran hartanah, serta imbuhan kepada ejen, pemohon berpotensi untuk apartmen yang dibeli mungkin muncul. Dalam tambah mutlak akan ada satu broker barang. Dan pemilik terdahulu dan baharu akan terlibat dalam satu siri litigasi.

Membeli apartmen tanpa perantara juga penuh dengan kesukaran yang tidak dijangka, jika anda tidak mempunyai pemahaman yang mencukupi, maklumat tentang semua kemungkinan kejutan yang berkaitan dengan kertas kerja, pemindahan wang dan kehalusan transaksi yang lain. Tetapi di antara kelemahan yang dapat dilihat ini terdapat satu kelebihan yang ketara: tiada siapa yang akan mempertahankan kepentingannya dengan begitu bersemangat seperti orang yang membeli untuk dirinya sendiri, orang yang membayar. Cukuplah untuk mendapatkan sokongan penasihat berpengalaman yang akan dapat memberitahu anda tentang semua kerumitan operasi, dan apartmen yang anda beli akan diperiksa dengan cara yang paling teliti.

Penipu sentiasa berjaga-jaga

Menjual apartmen orang lain ialah salah satu penipuan hartanah yang paling biasa. Penipu yang berpengalaman mempunyai dokumen palsu untuk perumahan itu sendiri, surat kuasa yang mereka gunakandiberi kuasa untuk menjalankan transaksi, selalunya kelihatan lebih baik daripada yang sebenar. Dalam bidang jual beli, menyewa hartanah, penipu yang sangat profesional bekerja, yang mengetahui semua selok-belok sistem undang-undang mengenai isu ini. Hanya surat kuasa wakil adalah perkara pertama yang harus memberi amaran kepada pembeli. Mengapa pemilik tidak menjual sendiri perumahannya, bagaimana dia boleh dihubungi sekurang-kurangnya supaya dia secara peribadi mengesahkan kuasa perantara. Walau apa pun, pengesahan dokumen apabila membeli sebuah apartmen, bermula dengan surat kuasa wakil, tidak boleh dielakkan oleh notari. Dia mesti mengesahkan kesahihan dokumen itu, mengesahkan kesahihannya. Sebaik-baiknya pergi ke notari yang mengeluarkan surat kuasa ini.

Helah penipu seterusnya ialah pasport palsu. Pemilik rumah sedang dalam perjalanan perniagaan yang panjang atau sedang bercuti, dan kawasan mereka diuruskan oleh orang yang tidak dikenali yang mendapatkan sampel dokumen asal untuknya atau pun dokumen asal sendiri. Terdapat banyak skim jenayah yang boleh digunakan oleh penipu. Jangan lupa tentang Re altors hitam. Jadi, apabila merancang pembelian perumahan, adalah lebih baik untuk berunding dengan peguam dan terus berhubung dengannya sepanjang transaksi. Dia dapat memberi nasihat praktikal tentang bila lebih baik untuk membeli sebuah apartmen, memfokuskan pada permintaan semasa pasaran hartanah.

Dokumentasi di bawah mikroskop

Tidak kira betapa menariknya syarat perjanjian dan harga yang berpatutan, anda tidak seharusnya tergesa-gesa untuk membayar. Mula-mula anda perlu mengumpul salinan kedua atau salinan semua dokumen mengenai perumahan, pemiliknya dan pergi dengan semua kertas kepada notari. Jika hartanah didi kalangan pemilik ada ahli keluarga bawah umur, peguam akan memberitahu anda cara menulis klausa untuk mereka dengan betul dalam kontrak. Di samping itu, dia akan mengesyorkan pihak berkuasa mana yang perlu dilawati, sijil yang perlu diperolehi supaya hak kanak-kanak kecil tidak dicabuli, dan tiada siapa yang boleh membatalkan penjualan dan pembelian apartmen kemudiannya.

Nasihat berguna daripada peguam akan membantu dalam pelaksanaan bil jualan, jika pemilik adalah pasangan yang mempunyai bahagian pemilikan harta yang berbeza, atau apartmen itu dimiliki oleh salah seorang sahaja, dan yang kedua hanya didaftarkan di dalamnya. Dalam kes ini, cara membuat dokumen dengan betul dan resit apa yang perlu diperoleh - sekali lagi, anda tidak boleh melakukannya tanpa notari. Walaupun pembeli sendiri profesional dalam hal undang-undang, setiap kertas yang memperakui kesahihan urus niaga mesti disemak dengan teliti supaya tidak ada kesilapan dalam menulis alamat, data penjual dan pembeli, tarikh, jumlah dan butiran penting lain.

Perjuangan untuk nilai

Apa yang perlu dicari semasa membeli apartmen, sebagai tambahan kepada mata yang telah disenaraikan, ialah jumlah wang yang dibelanjakan untuk dokumen dan sebenarnya diserahkan kepada tangan bil jualan. Adalah lebih menguntungkan bagi penjual untuk mengisytiharkan dalam penyata pendapatan (dan penjualan perumahan berada di bawah peruntukan ini) nilai transaksi yang lebih rendah, kerana dia perlu membuat pembayaran cukai ke atasnya. Perkara utama ialah jumlah yang ditetapkan tidak boleh lebih rendah daripada pasaran sebanyak 20-30%, kerana ini boleh menyebabkan syak wasangka pihak berkuasa pemeriksaan. Jika momen pakatan sulit antara penjual dan pembeli terbukti, maka yang terakhir boleh menjadidefendan dalam kes penipuan pentadbiran.

Adalah berfaedah untuk penjual menunjukkan jumlah yang lebih rendah dan dia boleh meminta pembeli untuk perkhidmatan ini.

Anda tidak sepatutnya bersetuju atas banyak sebab:

• Pertama, konsesi sedemikian benar-benar melanggar undang-undang semasa dan penuh dengan akibatnya.
• Kedua, pembeli berhak memulangkan kira-kira 13% daripada jumlah yang dibelanjakan untuk pembelian rumah. Peluang yang sepadan dikawal oleh Kod Cukai.
• Ketiga, jika transaksi itu kemudiannya dipertikaikan oleh salah satu pihak dan diisytiharkan tidak sah, penjual berhak untuk memulangkan kepada pembeli hanya jumlah yang ditunjukkan dalam dokumen. Mangsa tidak akan dapat membuktikan sebaliknya apabila angka tertentu ditetapkan dalam kontrak.

Pengiraan pintar

Dan bahaya besar terakhir yang boleh menanti kedua-dua penjual dan pembeli ialah penyelesaian muktamad. Kesukaran memilih (untuk membeli perumahan utama atau menengah) sudah lama berlalu, jangka masa ditentukan apabila lebih baik untuk membeli apartmen, kesukaran mengumpul dan mengesahkan semua dokumen, mengumpul jumlah yang diperlukan atau mendapatkan pinjaman daripada bank telah selesai. Dan segala-galanya boleh runtuh pada saat akhir, jika anda tidak bermain selamat dengan pemindahan wang. Ia boleh dilakukan dengan memindahkan jumlah wang kertas yang diperlukan ke tangan penjual, atau dengan memindahkan ke akaun bank, yang lebih selamat. Jika kita bercakap tentang jumlah yang besar, maka mereka biasanya takut untuk mengacaukan wang tunai. Walau bagaimanapun, jika salah satu pihak lebih suka kaedah pembayaran tertentu ini, wang bolehpemindahan dengan menyewa peti deposit selamat, dari mana mereka mempunyai hak untuk mengambil orang yang membentangkan dokumen tertentu, yang dikeluarkan semasa membeli sebuah apartmen. Senarai mereka disemak oleh pakar institusi itu. Ia juga menjamin keasliannya. Semua nuansa kedua-dua jenis pengiraan dan bukan tunai ini boleh didapati di bank.

Apa lagi yang penting untuk diingat pada peringkat pembayaran akhir kos apartmen adalah untuk tidak mengelirukan saiz deposit dan pendahuluan, kerana ia mempunyai tujuan yang berbeza dan pilihan pulangan jika transaksi tidak lalui atas sebab tertentu. Jumlah pendahuluan diambil kira dalam pengiraan akhir, tetapi deposit tidak. Ia sama ada dikembalikan kepada pembeli jika pembelian berjaya, atau kekal dengan penjual jika operasi gagal tanpa sebab. Dalam apa jua keadaan, deposit kekal dengan pihak yang cedera sekiranya berlaku gangguan transaksi.