Penilaian bangunan dan struktur: dokumen, peraturan dan kaedah

2024 Pengarang: Howard Calhoun | [email protected]. Diubah suai terakhir: 2023-12-17 10:36

Penilaian bangunan dan struktur boleh dilakukan atas pelbagai sebab. Selalunya ini menyangkut pembayaran cukai harta, jumlahnya bergantung pada nilai kadaster objek. Untuk menyemak semula angka ini dan membuat jumlah wang yang lebih kecil sebagai pembayaran cukai, pemilik memesan penilaian harta bebas daripada organisasi khusus. Artikel itu akan menyediakan senarai dokumen yang diperlukan untuk prosedur, serta peraturan dan kaedah tindakan ini dijalankan.

Mengapa anda memerlukannya?

Selain alasan mengenai semakan nilai kadaster objek, terdapat beberapa keadaan lain yang memerlukan penilaian keadaan bangunan dan struktur:

• Persediaan pra-jualan dengan pengenalan nilai pasaran pada tarikh tertentu. Prosedur ini diperlukan untuk melengkapkan sebarang jenis transaksi (pembelian dan penjualan, pertukaran, pajakan, pendaftaran saham, dll.).
• Atas perintah mahkamah atau untuk pertimbangan prosiding di mahkamah.
• Untuk mengira kerosakan akibat kerosakan harta benda.
• Untuk tujuan mendapatkan pinjaman atau gadai janji.
• Untukmenambahkan objek pada modal dibenarkan organisasi.

Siapa yang perlu diamanahkan penilaian bebas

Pakar menasihati anda untuk mematuhi peraturan berikut apabila memilih syarikat yang sesuai:

• Tanya soalan dalam enjin carian, contohnya, dalam Yandex, menunjukkan wilayah anda. Ini akan menjadi lebih produktif daripada mencari iklan di media cetak atau menemu bual rakan dan saudara mara.
• Kaji iklan beberapa syarikat. Lebih banyak maklumat di Internet, lebih dipercayai syarikat itu, tetapi lebih mahal perkhidmatannya.
• Anda harus mencari tapak syarikat yang dipilih dan mengkajinya dari segi tahap reka bentuk, kandungan, kehadiran pada halaman hubungan dan maklumat pada soalan anda.
• Perlu menyemak penempatan di tapak salinan imbasan permit, sijil yang mengesahkan kesahihan aktiviti syarikat, serta sijil insurans liabiliti profesional.
• Disyorkan untuk mencari ulasan di Internet. Sudah tentu, jika terdapat hanya dua atau tiga daripada mereka, maka ini tidak akan menjadi kepentingan yang menentukan, tetapi kehadiran pendapat pelanggan yang negatif harus memberi amaran kepada pemilik harta itu.
• Setelah menemui pilihan yang sesuai, anda harus menghubungi syarikat itu, memperkenalkan diri anda dan bercakap tentang topik yang menarik minat anda. Jawapan yang jelas dan ringkas akan membantu anda membuat pilihan yang tepat. Ketidakupayaan untuk meneruskan, menaiki mesin penjawab, bertukar dari seorang pekerja ke pekerja lain harus memberi amaran kepada pelanggan.

Dokumen untuk penilaian bangunan dan struktur

Biasanya pemilik adabeberapa dokumen untuk objek hartanah. Untuk mengetahui mana antara mereka yang diperlukan untuk prosedur, anda harus menghubungi syarikat penilaian yang dipilih. Sebagai peraturan, pekerja syarikat pada mesyuarat pertama atau dalam perbualan telefon akan menerangkan apa yang perlu diberikan kepada pakar perkhidmatan pelanggan. Dokumen utama yang membolehkan menilai nilai pasaran bangunan dan struktur yang dimiliki oleh entiti undang-undang ialah:

• Sijil pendaftaran pemilikan hartanah.
• Dokumen mengenai sekatan terhadap penggunaan objek.
• Sempadan bangunan atau struktur yang disahkan, menunjukkan lokasi.
• Kad inventori dikeluarkan mengikut data perakaunan.
• Rujukan mengenai kos permulaan (penggantian) dan jumlah susut nilai terakru.

Dokumen yang berkaitan dengan hak untuk mendarat di bawah objek:

• Pasport teknikal yang dikeluarkan oleh Biro Inventori Teknikal, dengan lukisan untuk objek.
• Kekurangan dokumen daripada BTI membayangkan penyediaan spesifikasi teknikal mengikut data perakaunan.
• Senarai aset tetap syarikat yang terletak di dalam bangunan atau sebagai sebahagian daripada struktur, serta nilai bukunya.
• Dokumen projek dengan nota penerangan.
• Tindakan komisen susut nilai sebenar harta.

Sijil pendaftaran negeri

Dokumen ini sah sehingga Jun 2016 dan dikeluarkan untuk semuaobjek hartanah. Sekiranya berlaku perubahan dalam pemilik, alamat, ciri teknikal (contohnya, disebabkan pembinaan semula) atau apabila pelarasan yang perlu dibuat pada Daftar Hak Negeri Bersepadu (EGRP), sijil baharu akan dikeluarkan dengan serta-merta.

Sejak musim panas 2016, dokumen itu belum dikeluarkan dan anda boleh mengesahkan pemilikan dengan menerima cabutan daripada USRR, yang sah selama sebulan.

Sekatan objek

Di sini maklumat disediakan tentang kehadiran bebanan, penyewa, kontrak, perjanjian dan sebarang sekatan yang sudah pasti menjejaskan harga akhir objek hasil daripada penilaian bangunan dan struktur. Amat penting ialah pelbagai litigasi dipertimbangkan di mahkamah pada masa prosedur untuk menentukan nilai objek oleh pakar syarikat yang diupah.

Lokasi

Alamat hartanah boleh disahkan melalui sijil pemilikan, cabutan daripada USRR, pelan geodetik, teknikal atau dokumentasi projek. Anda juga harus menyediakan pakar yang menyediakan perkhidmatan penilaian dengan nombor kadaster bangunan, struktur dan tanah di mana kemudahan itu terletak.

Data perakaunan

Perakaunan untuk aset tetap di perusahaan sentiasa disimpan. Selaras dengan keperluan PBU 6/01, harta diletakkan pada kunci kira-kira. Selanjutnya, kad inventori semestinya dimulakan padanya. Ia boleh diisi dengan tangan, yang tipikal untuk firma kecil. Dalam kes ini, semua perubahan tentang objek jugadimasukkan secara manual. Tetapi kebanyakan perusahaan menggunakan 1C. Di sini, data tentang objek dimasukkan ke dalam program dan akaun disimpan secara automatik.

Untuk menilai kos penggantian bangunan dan struktur, salinan kad inventori, yang diisi secara manual dan disahkan dengan tandatangan orang yang diberi kuasa, diberikan kepada pakar syarikat yang menjalankan kerja.

Dokumen untuk tanah

Adalah perlu untuk memberi penilai maklumat tentang keadaan plot tanah di bawah bangunan atau struktur. Selain nombor kadaster, terdapat senarai dokumen, yang termasuk:

• pasport atau pelan kadaster;
• sijil pemilikan (jika ia dikeluarkan sebelum 2016) atau hak untuk kegunaan kekal kekal, dan dari 2016 - ekstrak daripada USRR;
• kontrak (dalam kes pajakan).

Jika terdapat bebanan di tapak, maka ia juga mesti dilaporkan semasa membuat perjanjian dengan syarikat untuk pelaksanaan kerja penilaian bangunan dan struktur.

Helaian data teknikal

Dokumen sedemikian biasanya dibuat sebelum prosedur untuk pendaftaran pemilikan objek. Jika harta itu adalah milik entiti yang sah, yang disahkan oleh cabutan daripada USRR, dan tidak ada perubahan dari segi ciri teknikal sejak pendaftaran, maka agak mungkin bagi penilai untuk memberikan sijil pendaftaran untuk bangunan atau struktur yang dibuat oleh BTI tadi. Anda tidak perlu memesan dokumen baharu. Walaupun dalam kes apabila ia tidak tersedia daripada pemilik, anda boleh menghubungi pakarinventori teknikal di lokasi objek untuk mendapatkan pendua. Kos prosedur ini beberapa kali lebih murah daripada mengeluarkan pasport hartanah baharu.

Jika objek telah dipindahkan ke hartanah di bawah perjanjian jual beli, dan dokumentasi teknikal tidak dipindahkan kepada pemilik baharu, penilai hendaklah membuat penerangan ringkas mengikut data perakaunan dan menandatangani wakil yang diberi kuasa daripada pemilik.

Dokumen lain

Tidak dinafikan, untuk proses menilai kos bangunan dan struktur berjalan tanpa sebarang halangan, anda harus memberikan semua maklumat mengenai harta itu kepada pakar syarikat yang diupah. Ini terpakai kepada kes apabila diperlukan untuk menilai bangunan bersama-sama dengan pengisian, sebagai contoh, peralatan yang sukar untuk dibongkar. Anda juga boleh melihat dokumentasi projek. Jika objek itu musnah sebahagiannya, maka sijil komisen hendaklah dikeluarkan yang mengesahkan susut nilai sebenar harta itu.

Untuk individu

Orang biasa paling kerap perlu menggunakan perkhidmatan penilaian untuk menentukan nilai pasaran apartmen, rumah atau tanah yang dimiliki. Dalam kes ini, senarai dokumen adalah kecil dan turun kepada tiga perkara:

• dokumen harta;
• pasport kadaster (untuk tanah);
• pasport teknikal (untuk bangunan atau apartmen).

Kaedah penilaian digunakan

Terdapat tiga kaedah yang pakar boleh menentukan nilai:

• Analog, apabila menggunakan yang manabandingkan harga hartanah yang dijual terkini. Kaedah ini sesuai untuk penilaian rumah. Penilai mengkaji jualan tahun semasa, merumuskan hartanah yang dijual dengan bantuan pekali kepada yang sedang dinilai. Oleh itu, pada mulanya dia mencari maklumat mengenai perumahan yang dijual dan menyesuaikan harga mereka, dengan mengambil kira ciri-ciri yang ada untuk analog yang dianggarkan. Ia kemudian membandingkan beberapa hartanah serupa dalam segmen yang sama dan mengeluarkan harga purata.
• Mahal, yang mengambil kira semua kos membina bangunan atau struktur. Selalunya ini terpakai kepada perumahan yang baru dibina dengan kawasan kecil. Ini merujuk kepada jumlah dana yang diperlukan pada masa sekarang untuk mencipta semula objek yang sama daripada bahan yang serupa dengan kualiti pemasangan yang serupa malah dengan penyelesaian seni bina yang serupa.

Menguntungkan, di mana nilai pasaran boleh ditentukan dengan tepat, dengan mengambil kira keuntungan sekiranya pelaburan. Kaedah ini bagus untuk menentukan harga ruang komersial. Pertama, tetapkan tempoh di mana keuntungan akan dikira. Kedua, jumlah pendapatan yang dijangkakan dianggarkan. Ketiga, keuntungan yang pemilik akan terima selepas tempoh pengebilan dikira. Keempat, jumlah semua pendapatan pada masa hadapan dikira

Susutnilai harta

Semua objek hartanah tertakluk kepada penuaan. Dalam perakaunan, konsep ini ditakrifkan sebagai susut nilai, yang peratusannya boleh dianggarkan berdasarkan susut nilai terakru. Kaedahpenilaian terhadap kemerosotan fizikal bangunan dan struktur juga digunakan oleh syarikat yang terlibat dalam menentukan nilai pasaran hartanah. Pada masa ini, keutamaan diberikan kepada pengiraan, di mana haus setiap elemen struktur ditentukan, dan kemudian semua penunjuk diringkaskan. Dengan kaedah ini, kos penggantian objek hartanah semestinya diambil kira.

Cara pakar bekerja

Terdapat beberapa peraturan yang dipatuhi semasa membuat perjanjian untuk penilaian bangunan dan struktur:

• Analisis objek yang ditawarkan oleh pelanggan untuk menentukan kos.
• Pengenalpastian kemudahan, bebanan, gadai janji.
• Takrifan jelas jenis harta dengan pengesahan ketersediaan kaedah pengiraan.
• Mengetahui sekatan yang mungkin mengganggu kerja.
• Analisis maklumat yang diberikan oleh pelanggan dengan penentuan kecukupan maklumat.

Dalam karyanya, penilai mematuhi prinsip berikut:

• Kemerdekaan daripada orang ramai dan keadaan yang terlibat.
• Objektifitas penilaian.
• Tiada konflik kepentingan antara kontraktor dan pelanggan.
• Penutup wajib kontrak kerja.
• Mewujudkan perjanjian yang jelas tentang masa dan subjek tinjauan.

Oleh itu, apabila menilai harta tanah, pelanggan mesti menyediakan kontraktor dengan semua dokumen yang diperlukan untuk digunakan. Istilah untuk menentukan nilai pasaran hartanah akan bergantung pada ini. Juga mengikutimenyediakan wakil syarikat penilai dengan akses kepada kemudahan, yang merupakan prasyarat untuk memenuhi kewajipan kontraktor di bawah kontrak kerja yang telah dimuktamadkan.