Pendekatan pendapatan untuk hartanah dan penilaian perniagaan. Mengaplikasikan Pendekatan Pendapatan

2025 Pengarang: Howard Calhoun | [email protected]. Diubah suai terakhir: 2025-01-24 13:21

Pendekatan pendapatan ialah gabungan keseluruhan kaedah untuk menilai nilai hartanah, harta sesebuah organisasi, perniagaan itu sendiri, di mana penentuan nilai dibuat dengan menukar manfaat ekonomi yang dijangkakan pada masa hadapan. Asas teori pendekatan sedemikian cukup meyakinkan. Nilai pelaburan ialah nilai manfaat masa hadapan setakat ini, didiskaun pada kadar pulangan yang menggambarkan risiko pelaburan.

Ini adalah munasabah dan sesuai untuk mana-mana perusahaan operasi yang digunakan dalam bidang pengeluaran dan penjualan hartanah, serta perniagaannya, tertakluk kepada penjanaan keuntungan positif. Nilai risiko pelaburan dalam perniagaan yang dinilai ditunjukkan melalui kadar diskaun. Dari segi ekonomi, ini kini kadar pulangan yang pelabur perlukan ke atas modal yang dilaburkan dalam objek pelaburan yang setanding mengikut tahap risiko, atau kadar pulangan ke atas pilihan pelaburan alternatif dengan risiko yang setanding pada masa penilaian.

Ciri

Permohonan pendapatanpendekatan dalam amalan ternyata menjadi tugas yang agak sukar, kerana adalah perlu untuk menilai setiap penentu penting kos - kadar pulangan dan keuntungan. Jika kaedah ini digunakan untuk menilai perusahaan, maka adalah penting untuk menjalankan analisis menyeluruh terhadap semua elemen utama mereka, termasuk kos, pusing ganti syarikat, yang mempunyai kesan langsung ke atas keuntungan, kos dan risiko yang dicipta oleh setiap elemen individu.

Pendekatan pendapatan untuk penilaian perniagaan digunakan agak kerap. Sebagai contoh, jika kita bercakap tentang pemerolehan atau penggabungan, maka kaedah ini digunakan lebih kerap daripada yang mahal atau pasaran. Pelaburan modal pembeli kini dibuat dengan jangkaan bahawa pada masa hadapan aliran tunai bersih akan diterima, yang tidak boleh dipanggil terjamin, kerana ia dicirikan oleh risiko tertentu. Pendekatan pendapatan menangkap penentu nilai utama ini, manakala menggunakan pendekatan pasaran biasanya memerlukan nisbah harga-kepada-pendapatan atau beberapa gandaan pendapatan lain yang serupa dalam imbasan semula, tanpa mengambil kira masa hadapan.

Berbilang pasaran sememangnya tidak boleh dipercayai dan gagal memberikan tahap ketelitian yang sama yang boleh dicapai dengan menggunakan pendekatan pendapatan dengan ramalan pulangan masa hadapan dan kadar diskaun. Sebagai contoh, nisbah harga kepada pendapatan yang digunakan setiap tahun tidak menggambarkan perubahan yang dijangkakan pada tahun-tahun hadapan dengan secukupnya. betulpenggunaan nisbah memberi peluang untuk menunjukkan keutamaan pelabur umum dan sering disebut oleh penjual atau sumber industri.

Gunakan

Maklumat mengenai belanjawan perusahaan juga perlu dianalisis dan dilindungi, yang menjadikannya perlu untuk melaksanakan perubahan dan menyelesaikan akibat kewangan pelan yang dibuat, ramalan dan cadangan asas. Pendekatan pendapatan kepada penilaian perniagaan mengukur semua andaian yang berkaitan dengan sama ada faedah pemerolehan tertentu timbul daripada pertumbuhan hasil, pengurangan kos, penambahbaikan proses atau pengurangan kos modal. Dengan bantuan pendekatan sedemikian, semua ini boleh diukur dan dibincangkan. Selain itu, ia boleh digunakan untuk menentukan masa manfaat yang dijangkakan, serta menunjukkan penurunan dalam nilai perusahaan apabila faedah beralih ke masa depan yang lebih jauh.

Menggunakan pendekatan pendapatan memberikan pembeli dan penjual keupayaan untuk mengira nilai pasaran saksama sesebuah perusahaan serta nilai pelaburannya untuk satu atau lebih pembeli strategik. Jika perbezaan ini dipaparkan dengan cukup jelas, maka penjual dan pembeli boleh mengenal pasti manfaat sinergi dengan mudah dan membuat keputusan termaklum.

Apabila menggunakan pendekatan pendapatan untuk penilaian perniagaan, perlu diingat bahawa nilai yang dikira terdiri daripada nilai semua harta yang digunakan dalam perjalanan aktiviti langsung. ATDalam kerangka pendekatan yang digunakan, terdapat beberapa kaedah penilaian yang paling diminati. Khususnya, kaedah pendekatan pendapatan sedemikian boleh digunakan: permodalan dan pendiskaunan aliran tunai. Anda boleh mempertimbangkannya dengan lebih terperinci.

Kaedah

Menggunakan kaedah permodalan aliran tunai, jumlah nilai perusahaan dikesan bergantung pada aliran tunai yang dijana oleh potensi harta perusahaan. Aliran tunai perniagaan atau perusahaan secara keseluruhan ialah perbezaan antara semua aliran masuk dan aliran keluar sumber kewangan untuk tempoh pengebilan tertentu. Biasanya, tempoh satu tahun digunakan untuk pengiraan. Teknik ini adalah untuk menukar tahap perwakilan aliran tunai yang dijangkakan kepada nilai semasa dengan membahagikan jumlah aliran tunai dengan kadar permodalan yang diandaikan. Dalam kes ini, aliran pendapatan dengan pelarasan tertentu adalah sesuai.

Untuk menggunakan kaedah aliran tunai konvensional, penambahan pendapatan bersih (dikira selepas cukai) perbelanjaan bukan tunai digunakan untuk menentukan jumlah aliran tunai mutlak kepada permodalan. Kaedah pengiraan ini boleh dianggap lebih mudah daripada pengiraan aliran tunai percuma, yang mengambil kira pelaburan modal yang diperlukan dan keperluan untuk menambah modal kerja sebagai tambahan.

Mendiskaun aliran tunai

Kaedah ini pada asasnya hanya berdasarkan jangkaan aliran tunai yang dijana oleh perusahaan itu sendiri. Perbezaan cirinya ialahanggaran kos diperlukan untuk mengira takrifan tahap perwakilan aliran tunai. Kaedah ini di negara maju paling banyak digunakan kerana ia boleh digunakan untuk mengambil kira semua perspektif pembangunan. Aliran tunai secara umum menyamai jumlah pendapatan bersih dan susut nilai, tertakluk kepada penolakan peningkatan dalam modal kerja bersih dan pelaburan modal.

Terdapat syarat berikut untuk menggunakan kaedah aliran tunai terdiskaun:

• ada sebab untuk mempercayai bahawa tahap aliran kewangan masa hadapan akan berbeza daripada tahap semasa, iaitu, kita bercakap tentang perusahaan yang sedang membangun;
• ada peluang untuk menganggarkan aliran tunai masa depan dengan munasabah apabila menggunakan perniagaan atau harta komersil;
• objek sedang dalam pembinaan, penuh atau separa;
• perusahaan ialah kemudahan pelbagai fungsi besar yang mempunyai kepentingan komersial.

Pendekatan pendapatan untuk penilaian hartanah melalui kaedah aliran tunai terdiskaun adalah yang terbaik, tetapi penggunaannya sangat sukar. Terdapat anggaran yang tidak boleh dibuat tanpa menggunakan kaedah ini. Antaranya ialah pembangunan projek pelaburan dengan penilaian seterusnya.

Kelebihan kaedah diskaun

Jika anda mengamalkan pendekatan pendapatan untuk penilaian hartanah atau perniagaan melalui kaedah diskaun, anda boleh mengenal pasti beberapa kelebihan utama. Pertama sekali, ucapanIni bermakna keuntungan perniagaan masa hadapan secara langsung hanya mengambil kira kos semasa pengeluaran produk dan kemudian menjualnya, dan pelaburan modal masa hadapan yang berkaitan dengan mengekalkan dan mengembangkan pengeluaran atau kemudahan perdagangan ditunjukkan dalam ramalan keuntungan hanya secara tidak langsung melalui susut nilai semasa mereka.

Mata penting

Penilaian objek melalui pendekatan pendapatan dengan kekurangan untung atau rugi sebagai penunjuk pengiraan pelaburan dijalankan diselaraskan untuk fakta bahawa keuntungan berfungsi sebagai penunjuk pelaporan perakaunan, oleh itu ia tertakluk kepada manipulasi yang ketara dalam perjalanan kerja.

Kaedah aliran tunai terdiskaun termasuk tiga kumpulan model:

• dividen terdiskaun;
• baki pendapatan;
• aliran tunai terdiskaun.

Jika pendekatan pendapatan diamalkan mengikut model diskaun dividen sebagai bukti aliran tunai, pembayaran saham digunakan. Walaupun model itu sangat biasa dalam amalan asing untuk menentukan dan menilai nilai aset perusahaan, ia mempunyai banyak kelemahan. Dalam model dengan pendapatan tertahan, tiada tahap perakaunan. Terdapat perbezaan dalam dasar dividen bukan sahaja untuk perusahaan tertentu, tetapi juga untuk negara secara keseluruhan. Kaedah ini tidak boleh digunakan dalam perusahaan yang tidak mempunyai keuntungan. Model ini paling sesuai untuk mengira nilai bahagian minoriti.

Model pendapatan sisa

Pendekatan pendapatan kepada penilaian melalui model pendekatan sisa mengandaikan bahawa jumlah pendapatan sisa, iaitu perbezaan antara keuntungan sebenar dan keuntungan yang diramalkan oleh pemegang saham pada masa pembelian syarikat itu sendiri atau sahamnya, akan digunakan sebagai penunjuk aliran tunai. Jika nilai perusahaan dikira berdasarkan andaian yang konsisten dengan model ini, maka ia akan sama dengan jumlah nilai buku dengan nilai semasa jumlah pendapatan yang dijangkakan selepas itu. Model ini menunjukkan sensitiviti yang ketara terhadap kualiti data yang dibentangkan dalam penyata kewangan. Untuk keadaan Rusia, kecukupan maklumat sedemikian tertakluk kepada keraguan yang ketara.

Manfaat untuk pemegang saham

Sudah tentu, pemegang saham atau pemegang saham perusahaan yang mempunyai sejarah tertentu, serta fakta pembayaran dividen, boleh menggunakan model diskaun untuk mengira nilai syarikat mereka sendiri. Keadaan ini menyebabkan pemegang saham perusahaan dalam sektor ini jarang minoriti, jadi bagi mereka cara yang paling sesuai ialah menggunakan pendekatan pendapatan untuk penilaian hartanah dan perniagaan melalui model aliran tunai percuma yang didiskaun. Dalam sistem ini, aliran tunai percuma dengan kadar diskaun atau jangkaan pulangan ke atas modal yang dilaburkan adalah yang penting. Masalah terbesar menggunakan model ini ialah ketepatan ramalan aliran tunai percuma, serta penentuan kadar diskaun yang mencukupi.

Jika pendekatan pendapatan seperti yang ditakrifkan di atas digunakan, maka apabila menggunakan kaedah aliran tunai terdiskaun, pendapatan yang dijangka daripada perniagaan mengambil kira unjuran aliran tunai yang boleh dikeluarkan daripada edaran selepas pelaburan semula yang diperlukan bagi sebahagian daripada keuntungan tunai. Sebagai penunjuk, aliran tunai tidak bergantung pada sistem perakaunan yang digunakan oleh perusahaan dan dasar susut nilainya. Pada masa yang sama, sebarang aliran tunai - aliran masuk dan keluar - mesti diambil kira. Penilaian makna kewangan mendiskaun tunai ternyata sedemikian rupa sehingga hasil daripada proses ini, ia dikurangkan dengan jumlah yang akan tersedia kepada pelabur pada masa aliran tunai yang ditentukan diterima, dengan syarat dia melabur dana bukan dalam perniagaan ini sekarang, tetapi dalam beberapa - beberapa aset pelaburan lain yang bersifat awam, contohnya, sekuriti cair atau deposit bank.

Teknik tambahan

Pendekatan pendapatan, contoh yang telah diterangkan sebelum ini, semakin kurang digunakan baru-baru ini, dan kini kaedah penilaian telah menjadi yang paling biasa. Ia digunakan untuk menilai semua jenis aset dan berdasarkan idea bahawa mana-mana aset yang berkongsi ciri asas pilihan boleh dinilai sebagai pilihan ini. Pada masa ini, pendekatan pendapatan paling kerap ditinggalkan memihak kepada model penentuan harga opsyen (masing-masing, model Black-Scholes).

Sistem sedemikian, jika digunakan, memungkinkan untuk menganggarkan jumlah kos ekuiti syarikat atau perusahaan sekiranya ia beroperasi dengan kerugian besar. Model ini bertujuan untuk menjelaskan lagi mengapa kos ekuiti perusahaan tidak sifar, walaupun nilai keseluruhan perusahaan merosot di bawah jumlah hutang nominal. Tetapi walaupun mengambil kira kelebihan ini, dapat diperhatikan bahawa model Black-Scholes untuk menilai nilai perusahaan Rusia pada masa ini semakin teoritis. Masalah utama yang menyebabkan model ini tidak boleh digunakan untuk perniagaan domestik ialah kekurangan beberapa bukti untuk parameter model, yang penting.

Kesimpulan

Pendekatan pendapatan untuk perniagaan dan penilaian hartanah telah menjadi semakin jarang berlaku, dan ini berlaku atas pelbagai sebab. Khususnya, ini menyangkut kekurangan, yang menyebabkan kesukaran dalam penggunaannya dalam pasaran pengguna. Pertama sekali, perlu diperhatikan betapa sukarnya untuk meramalkan kos masa depan perkhidmatan dan produk, bahan dan bahan mentah, serta satu set penunjuk kos lain. Pada masa yang sama, kita boleh bercakap tentang beberapa subjektiviti penilaian pakar. Di samping itu, masalahnya terletak pada pendedahan maklumat yang rendah mengenai perusahaan Rusia, dan sebenarnya adalah perlu untuk membuat pengiraan yang cekap dan menyusun model Black-Scholes. Ini sebahagian besarnya disebabkan oleh budaya korporat yang rendahperusahaan.

Majoriti besar saham, termasuk kepentingan besar, tertumpu di tangan sebilangan kecil orang, dan bahagian pemegang saham minoriti dan pemilik kecil, yang bahagiannya sangat kecil, dalam modal dibenarkan adalah tidak penting. Ternyata banyak perusahaan tidak berminat untuk mendedahkan sebarang maklumat. Itulah sebabnya pengiraan melalui pendekatan pendapatan nyata lebih rumit berhubung dengan kebanyakan industri dan perniagaan di Rusia. Dalam keadaan lain, ia berfungsi paling baik, menunjukkan semua kelebihan dan kebolehpercayaannya.