Bagaimana hendak menjual apartmen sendiri? Cukai untuk apartmen yang dijual. Penjualan hartanah tanpa perantara

2024 Pengarang: Howard Calhoun | [email protected]. Diubah suai terakhir: 2023-12-17 10:36

Adakah mungkin untuk menjual hartanah tanpa perantara? Untuk menjawab soalan ini, adalah perlu untuk memahami sebab-sebab pemilik hartanah beralih kepada mereka. Apabila menggunakan perkhidmatan agensi, ramai yang tersilap percaya bahawa ia mengambil tanggungjawab penuh untuk apartmen yang dibeli dengan bantuannya. Alasan untuk beralih kepada perkhidmatan perantara ini tidak masuk akal. Mengikut undang-undang, kontrak jualan dibuat oleh penjual dan pembeli, dan pejabat hartanah hanyalah perantara. Ia tidak memikul tanggungjawab undang-undang atau kewangan. Ini mesti ditetapkan dalam perjanjian perkhidmatan antara pelanggan dan agensi. Paling baik, ia akan dapat mewakili kepentingan penjual dalam prosiding undang-undang.

Ramai menggunakan perkhidmatan tersebutperantara untuk mengelakkan situasi yang tidak dijangka atau penipu. Mengetahui cara menjual apartmen sendiri, iaitu semua ancaman dan kehalusan pada setiap peringkat transaksi, anda boleh melindungi diri anda sebaik mungkin dan melakukannya tanpa bantuan agensi.

Re altor melakukan kerja yang sukar, jadi bayaran profesional adalah tinggi. Tetapi peratusan besar orang yang sanggup berusaha dan menjimatkan wang masih menggunakan perkhidmatan perantara. Terdapat hanya satu sebab - mereka tidak tahu bagaimana untuk menjual sebuah apartmen tanpa broker barang. Setelah membiasakan diri dengan semua peringkat prosedur untuk membeli apartmen, anda boleh melakukannya dengan selamat tanpa perkhidmatan perantara.

Langkah pertama: cara menilai, dijual dan mengatur tontonan apartmen

Bagaimana untuk menjual apartmen sendiri dan di mana untuk bermula? Sebelum transaksi, anda mesti melalui tiga langkah pertama untuk penjualan mana-mana hartanah:

1. Pertama sekali, anda perlu menetapkan harga yang sesuai untuk apartmen. Untuk melakukan ini, anda perlu mengkaji tawaran hartanah yang serupa. Dengan bantuan akhbar pengiklanan, Internet, cari iklan untuk penjualan pangsapuri di kawasan bandar yang sama dengan parameter yang hampir sama: keadaan, kawasan, lokasi, dan lain-lain. Anda boleh menghubungi beberapa pilihan yang serupa dan menjelaskan semua butiran dengan lebih terperinci, serta bertanya berapa lama pangsapuri itu dijual. Apabila membentuk kos, ia harus diambil kira bahawa pembeli boleh tawar-menawar. Biasanya tawar-menawar adalah sehingga 5% daripada harga yang dikehendaki.
2. Setelah menetapkan anggaran kos pangsapuri, anda harus menarik perhatian seramai mungkin pembeli berpotensi. Mesti difailkaniklan dalam penerbitan pengiklanan popular, surat khabar percuma, letakkannya di halaman Internet dan tampalkannya pada papan khas dengan maklumat. Iklan itu hendaklah mengandungi secara ringkas semua maklumat tentang apartmen dan nombor telefon untuk dihubungi. Untuk menghalang bakal pembeli daripada membuat panggilan sepanjang masa, anda boleh menentukan masa tertentu untuk panggilan. Iklan hendaklah dikemas kini sekerap mungkin.



3. Semua penjual, dan terutamanya wanita yang berminat dengan cara menjual apartmen sendiri, akan memerlukan nasihat pada peringkat ini. Lawatan pelanggan harus dilayan dengan berhati-hati:

• untuk membuat temu janji pada waktu siang, sebaik-baiknya pada hari cuti;
• berada di mesyuarat sebaiknya bersama-sama dengan seseorang yang anda kenali;
• alih keluar barang berharga dan wang dari tempat yang terkenal;
• jangan tunjukkan dokumen asal sebelum urus niaga, hanya salinan sahaja.

Menerima deposit

Tidak perlu tergesa-gesa untuk mengalih keluar iklan untuk dijual, tiba-tiba seseorang berubah fikiran, dan penjual akan kehilangan bakal pelanggan. Setelah bersetuju dengan harga, adalah perlu untuk menawarkan pembeli untuk membuat bayaran pendahuluan. Mereka yang terlibat secara bebas dalam transaksi dan sedang mengkaji cara menjual apartmen tanpa broker barang perlu tahu - secara sah masa ini boleh diformalkan dengan cara yang berbeza: tulis perjanjian awal (resit untuk menerima pendahuluan) atau buat pendahuluan perjanjian tentang deposit. Untuk kemudahan dan keselamatan, perjanjian jual beli ini mesti menyertakan penerangan penuh tentang objek yang dijual dan syarat pendahuluan. Kemudian, dalam kes penolakan transaksi, pembeli akan diwajibkan untuk membayar balik lebihdan pen alti.

Bagaimanakah kontrak jualan dibuat?

Langkah utama dalam proses ini ialah merangka perjanjian jual beli yang betul, yang sepatutnya siap 2-3 hari sebelum masa yang ditetapkan untuk transaksi. Bentuk dokumen ini dipilih: bernotari atau bertulis mudah (PPF). Kedua-dua jenis pendaftaran mempunyai kuasa undang-undang yang sama. Walau bagaimanapun, mereka yang sedang mengkaji cara menjual apartmen secara bebas dengan gadai janji harus sedar bahawa dalam kes ini, mengikut undang-undang, bentuk kontrak hanya perlu disahkan notari.

Merangka kontrak PPF adalah lebih menjimatkan dan menelan belanja kira-kira 50-70 dolar. Dengan bentuk dokumen notari, notari juga mengambil peratusan tambahan daripada jumlah jualan. Sudah tentu, kos pendaftaran jenis ini akan menelan kos lebih tinggi, jadi anda tidak seharusnya memilih bentuk kontrak yang disahkan dan membelanjakan wang tambahan tanpa perlu.

PPF-perjanjian boleh dibuat sendiri atau dapatkan bantuan peguam. Walau apa pun, anda perlu mengkaji dengan teliti kontrak penjualan hartanah dan menyemak setiap titiknya dengan teliti:

• siapa menjual dan kepada siapa (nama penuh dan butiran pasport);
• alamat dan pematuhan penuh parameter utama yang ditetapkan dalam kontrak dengan sijil BTI - f No. 11A dan f No. 22A;
• syarat jualan, harga pangsapuri dan borang penyelesaian;
• ketepatan dokumen hakmilik yang diterangkan dalam kontrak;
• masa untuk pembebasan apartmen dan pelepasan orang berdaftar daripadanya, sebagai peraturan,ialah 14 hari.

Pendaftaran kontrak jualan

Cara penyelesaian yang paling mudah dan selamat ialah peti deposit selamat. Adalah dinasihatkan untuk membukanya di bank yang boleh dipercayai yang terletak di wilayah neutral. Peti simpanan akan menjamin bahawa penjual akan menerima wangnya serta-merta selepas melengkapkan semua dokumen yang diperlukan.

Selepas wang dimasukkan ke dalam sel bank, anda perlu menyerahkan untuk pendaftaran kepada Perkhidmatan Pendaftaran Negeri Persekutuan (FSGRKK) perjanjian pembelian dan penjualan hartanah dengan tandatangan dan dokumen berikut:

• dokumen hak milik untuk apartmen yang dijual (perjanjian jual beli, sijil warisan, serta sebarang dokumen lain yang mengesahkan hak pemilik);
• pasport kadaster apartmen yang diperoleh daripada pakar BTI;
• salinan akaun kewangan dan peribadi (AKC) dalam asal dan petikan daripada buku rumah;
• sijil asal F No. 22A (diperlukan) dan F No. 11A (jika perlu) diterima di BTI;
• fotokopi pasport semua peserta dalam transaksi;
• bagi wanita yang belajar cara menjual apartmen sendiri, anda harus tahu bahawa persetujuan suami yang didaftarkan di apartmen itu diperlukan, dan bagi lelaki - persetujuan isteri;
• jika ada kanak-kanak, maka dalam beberapa kes kebenaran daripada pihak berkuasa penjagaan akan diperlukan;
• dalam kes apabila apartmen adalah komunal, jiran (jika mereka pemilik bilik lain) atau bandar (jika bilik yang selebihnya tidak diswastakan) mesti ditolak;
• dokumen lain mengikut budi bicara pegawai pendaftaran (kelahiran, kematian danyang lain).

Jika pendaftar menerima dokumen, maka semuanya dilakukan dengan betul. Pekerja ini akan memberikan resit untuk penerimaan dokumen dan menetapkan masa yang perlu diambil. Sebagai peraturan, dokumen didaftarkan di FSGRKK selama purata dua minggu, kemudian pembeli dan penjual dikeluarkan dokumen jualan berdaftar. Kedua-dua pihak perlu menyemak dengan teliti kontrak yang diterima untuk kesilapan dan kesilapan. Jika semuanya baik-baik saja, maka penjual perlu mendapatkan kunci peti deposit keselamatan daripada pembeli.

Mengapa kita memerlukan surat ikatan pemindahan?

Pelepasan apartmen berlaku mengikut perjanjian yang dinyatakan dalam kontrak jualan. Surat ikatan pemindahan adalah dokumen penting yang disediakan semasa transaksi dalam apa jua bentuk. Ia memperincikan keadaan apartmen. Kadang-kadang kontrak jualan menggantikannya, tetapi masih lebih baik untuk membuat kertas sedemikian secara berasingan. Sudah tentu, adalah mungkin untuk mencapai persetujuan lisan, tetapi lebih bijak untuk melindungi diri anda. Perkara penting bagi penjual yang sedang mengkaji cara menjual apartmen tanpa broker barang: sehingga surat ikatan pemindahan ditandatangani, penjual bertanggungjawab terhadap keadaan fizikal apartmen (banjir, kebakaran, kecurian), dan juga membayar semua bil utiliti.

Bilakah cukai dibayar?

Semua penjual berminat dengan persoalan sama ada perlu membayar cukai untuk pangsapuri yang dijual. Terdapat perkara penting dalam perundangan:

• jika seseorang telah memiliki apartmen selama 3 tahun atau lebih, maka apabila ia dijual, pemiliknya dikecualikan daripada cukaimengikut perenggan 17.1 Perkara 217 Kod Cukai Persekutuan Rusia, tetapi masih perlu memfailkan pulangan cukai sifar;
• apabila penjual telah memiliki perumahan kurang daripada 3 tahun, maka, menurut perenggan 1 Perkara 220 Kanun Cukai Persekutuan Rusia, dia diwajibkan membayar 13% daripada cukai ke atas jumlah itu, skim pengiraan yang pemilik pilih mengikut budi bicaranya.

Dua formula untuk mengira cukai:

• formula 1: tolak kos membelinya daripada keuntungan penjualan apartmen;
• formula 2: tolak 1 juta rubel daripada amaun untuk penjualan sebuah apartmen.

Mereka yang menangani isu "cara menjual apartmen sendiri" dan tidak mengetahui semua selok-belok undang-undang, beberapa maklumat berguna akan berguna:

1. Jika apartmen dibeli pada harga jualan semasa atau lebih tinggi, maka lebih baik menggunakan formula pengiraan pertama, kerana jumlah cukai akan menjadi negatif, yang bermaksud anda tidak perlu membayar apa-apa. Sebagai contoh, pemilik membeli sebuah apartmen dua tahun lalu dengan harga 2 juta rubel, dan menjualnya sekarang untuk 1.8 juta rubel, kemudian mengikut formula 1.8 juta rubel. - 2 juta rubel.=-0.2 juta rubel - Tiada cukai ke atas kerugian.
2. Apabila apartmen hampir diberikan (melalui warisan, derma), adalah lebih bijak untuk mengambil kira formula kedua.
3. Menurut perenggan 1 Perkara 229 Kanun Cukai Persekutuan Rusia, adalah perlu dalam apa jua keadaan untuk memfailkan penyata cukai di tempat pendaftaran penjual sebelum 30 April tahun selepas tahun jualan. Cukai bukan sifar yang dikira mesti dibayar sebelum 15 Julai.

Penjualan apartmen melalui proksi

Apabila tidak cukup masa untuk bersusah payahproses menjual rumah sering menghasilkan surat kuasa. Sebagai contoh, ini akan menjadi penyelesaian yang munasabah dalam kes apabila beberapa pemilik memiliki satu hartanah. Penjualan pangsapuri dalam kes ini dijalankan seperti berikut: semua pemilik merangka semua kes yang berkaitan dengan transaksi untuk satu, orang yang kurang sibuk. Tanpa mengira alasan untuk membuat surat kuasa wakil, terdapat perkara yang sangat penting: untuk mengelakkan masalah dan tidak kehilangan tempat tinggal, adalah perlu untuk menunjukkan dengan jelas kuasa pemegang amanah.

Sangat serius dan berwaspada anda perlu mendekati surat kuasa am. Ia membolehkan pemegang amanah membuat sebarang jenis transaksi dengan harta dan melupuskannya mengikut budi bicaranya sendiri, contohnya, menjualnya dan mendapatkan wang untuk dirinya sendiri. Surat kuasa wakil am dikeluarkan oleh notari awam hanya selepas pemeriksaan menyeluruh terhadap prinsipal untuk menentukan sama ada dia memahami tujuan menandatangani jenis dokumen yang begitu penting.

Ada kalanya pembeli ingin menginsuranskan dan memerlukan dimasukkan ke dalam kontrak penjualan klausa yang mengesahkan transaksi oleh pemilik rumah. Kemudian adalah mungkin untuk menjual apartmen melalui proksi hanya selepas penyata prinsipal, yang ditulis oleh notari, tentang kesahihan operasi penjualan.

Sekiranya keperluan untuk menggunakan perkhidmatan pemegang amanah telah tidak lagi relevan, surat kuasa wakil boleh dibatalkan walaupun sebelum tarikh tamat tempoh. Data mengenai pembatalan surat kuasa direkodkan dalam pangkalan data maklumat Jabatan Notari.

Jualan apartmen tempat tinggal kanak-kanak

Hampir masuksetiap keluarga mempunyai anak. Oleh itu, untuk penjual ibu bapa, persoalannya sangat relevan: "Dan dalam kes ini, bagaimana untuk menjual sebuah apartmen?" Kanak-kanak itu mesti dipertimbangkan dan sama sekali tidak melanggar kepentingannya, jika tidak, penjualan perumahan akan menjadi masalah. Ini dipantau oleh pihak berkuasa. Terdapat dua jenis prosedur transaksi jual beli: kanak-kanak itu didaftarkan di pangsapuri atau pemilik bahagian perumahan.

Mengikut peruntukan seni. 26, 28 Kanun Sivil Persekutuan Rusia, kanak-kanak di bawah umur dan bawah umur, hanya dengan persetujuan wakil sah mereka, mempunyai peluang untuk membuat julat urus niaga yang ditentukan dengan ketat, termasuk yang melibatkan hartanah. Ia adalah mungkin untuk menjual perumahan di mana kanak-kanak didaftarkan, tetapi bukan pemiliknya, tanpa kebenaran pihak berkuasa penjagaan. Pengecualian adalah kanak-kanak yang tidak mendapat penjagaan ibu bapa atau yang berada di bawah penjagaan. Dalam keadaan ini, kebenaran khas daripada perkhidmatan penjaga diperlukan. Walau apa pun, sebelum menjual apartmen, anda perlu mencari tempat pendaftaran baru untuk kanak-kanak itu, kerana kanak-kanak mesti segera didaftarkan di tempat lain apabila mereka dilepaskan dari satu tempat kediaman. Pada masa yang sama, perumahan baharu hendaklah dengan kawasan yang sama atau lebih besar dan dengan keadaan hidup yang serupa. Jika hak kanak-kanak di bawah umur tidak dilanggar dalam apa-apa cara, maka tidak akan ada masalah dengan penjualan apartmen.

Jika kanak-kanak itu adalah pemilik sebahagian apartmen, maka persetujuan sewajarnya daripada pihak berkuasa penjagaan dan penjagaan diperlukan. Ini mesti dijaga terlebih dahulu, sebelum penjualan perumahan. Anda perlu menghubungi organisasi penjagaan di tempat pendaftaran kanak-kanak di bawah umur dan mengetahuisama ada mungkin untuk menjual apartmen sama sekali, bergantung pada spesifik kes tertentu. Sekiranya urus niaga itu diperuntukkan oleh undang-undang, maka anda perlu mengetahui pada masa berapa permit untuk penjualan akan siap, dan mula mengumpul sijil yang diperlukan. Kemudian, apabila membuat dokumen jualan, penjual tanpa anak (jika dia berumur di bawah 14 tahun) atau bersamanya (apabila dia berumur lebih daripada 14 tahun) datang ke pihak berkuasa penjagaan dan penjagaan untuk mengisi dan menandatangani permohonan.. Wali kedua (suami isteri, walaupun pasangan bercerai) juga mesti hadir dan memberi kebenaran. Kemudian, pada hari yang ditetapkan, anda boleh mendapatkan permit siap sedia.

Kes luar biasa:

• Jika anda bercadang untuk menukar tempat kediaman anda kerana berpindah ke kawasan lain, maka transaksi hanya boleh dilakukan dengan kebenaran organisasi penjaga, dan jumlah yang diterima untuk apartmen dipindahkan ke akaun bank bawah umur. Ibu bapa diberi masa 3 bulan dari tarikh jualan untuk membeli rumah baharu dan mendaftar bahagian yang sama dalam harta anak. Jika tidak, pihak berkuasa penjagaan berhak untuk membatalkan kontrak jualan.
• Apabila berpindah untuk kediaman tetap di luar negara, adalah perlu untuk menyerahkan kepada organisasi penjaga senarai dokumen tertentu yang diterima daripada OVIR.
• Jika perumahan baharu sedang dibina, maka untuk mendapatkan persetujuan pihak berkuasa penjagaan, ia mestilah di peringkat akhir pembinaan. Kanak-kanak di bawah umur buat sementara waktu perlu didaftarkan di suatu tempat (dengan rakan, saudara mara). Apabila memohon kebenaran kepada organisasi penjaga, perjanjian dibawa bersamasyarikat pembangun, yang menggambarkan pegangan saham kanak-kanak itu.

Pilihan untuk menjual apartmen yang diswastakan

Cara paling mudah untuk menjual perumahan yang diswastakan adalah dengan menjualnya sepenuhnya kepada seorang pembeli, dan membahagikan keuntungan mengikut bahagian masing-masing. Kemungkinan juga salah seorang pemilik membeli semua saham lain daripada pemilik lain. Segala-galanya mudah di sini, dan skim transaksi adalah standard. Tetapi ia sering berlaku bahawa salah seorang pemilik enggan menjual. Bagaimana untuk menjual apartmen yang diswastakan dalam kes ini? Semuanya bergantung pada cara pembahagian harta itu.

Jika apartmen dibahagikan kepada bahagian mengikut rakaman, maka anda mesti menulis notis jualan yang disahkan oleh notari, menunjukkan saiz dan nilai kawasan anda yang diingini untuk dijual, dan menghantarnya melalui mel berdaftar kepada pemilik lain. Selaras dengan Art. 250 Kanun Sivil Persekutuan Rusia, mereka mempunyai kelebihan berbanding pembeli lain. Jika dalam masa 30 hari pemilik lain tidak bersetuju atau enggan membeli, maka menurut Art. 250 Kanun Sivil Persekutuan Rusia, anda boleh menggunakan hak anda dan menjual bahagian dalam apartmen bersama kepada mana-mana orang lain.

Apabila sebuah apartmen dibahagikan sebagai peratusan, adalah mustahil untuk menjualnya tanpa keinginan orang lain, tetapi anda boleh menerima wang untuk bahagian anda secara sukarela atau secara paksa dengan pergi ke mahkamah.

Jika terdapat bahagian kanak-kanak di bawah umur dalam perumahan yang diswastakan, maka anda boleh menjual apartmen itu dengan kebenaran daripada pihak berkuasa penjagaan.

Penjualan pangsapuri yang didermakan

Seseorang yang mempunyai sijil hadiah boleh melupuskanharta mengikut budi bicara anda. Sekiranya pemilik ingin menjual apartmen yang didermakan, di mana dia adalah satu-satunya pemilik, maka penjualan itu berlaku mengikut skim standard umum. Setelah menerima wang untuk hartanah, penjual mesti membayar cukai. Kami membincangkan di atas cara memilih formula cukai yang betul dan menguntungkan.

Apabila bahagian pangsapuri diterima sebagai hadiah, yang dibahagikan mengikut peratusan atau rakaman, skim jualan adalah serupa dengan yang dibincangkan dalam bahagian "Pilihan untuk penjualan apartmen yang diswastakan".

Jualan apartmen dalam gadai janji

Walaupun terdapat beberapa halangan yang mengiringi transaksi dengan harta gadai janji, adalah mungkin untuk menjual sebuah apartmen dalam gadai janji. Terdapat beberapa cara untuk menjalankan operasi ini:

1. Tutup awal pinjaman dengan membayar balik dengan simpanan anda sendiri atau, jika pembeli bersetuju, dengan wang pendahuluan yang diterima daripadanya.
2. Anda boleh menjual apartmen tanpa perlu membayar balik hutang pinjaman. Untuk melakukan ini, anda perlu menulis permohonan kepada bank dan menunggu kelulusan. Dia boleh menolak jika penjualan berlaku semasa moratorium penutupan awal pinjaman. Sekiranya bank bersetuju, tetapi menegaskan penyertaannya dalam urus niaga, maka dua sel bank dibuka di dalamnya: pembeli meletakkan jumlah pembayaran balik pinjaman pada yang pertama, dan perbezaan yang tinggal pada yang kedua. Selepas penyingkiran bebanan dari perumahan, transaksi pembelian dan penjualan disediakan. Dalam kes ini, walaupun apabila menjual apartmen tanpa broker barang, anda perlu membayar komisen kepada bank untuk membuka peti deposit selamat dan menyokong transaksi.
3. Jika pemberi pinjaman bersetuju dengan penjualan tanpa terlebih dahulupembayaran balik hutang pinjaman dan bersetuju untuk tidak mengambil bahagian dalam urus niaga itu, adalah perlu untuk membuat kesimpulan dokumen awal jualan. Kemudian, setelah membayar pinjaman dengan wang yang diterima daripada pembeli, pemilik menerima dokumen untuk menarik balik larangan dan pergi ke ruang pendaftaran. Seterusnya, penjual menyelesaikan transaksi di notari.
4. Anda boleh menjual apartmen dengan pinjaman. Pembeli perlu menyerahkan kepada bank semua dokumen yang diperlukan yang mengesahkan kesolvenannya, dan dia sudah memutuskan pilihan untuk menggantikan peminjam. Dengan keputusan yang positif, hak harta didaftarkan semula, harta itu kekal dalam gadai janji, dan penjual menerima perbezaan antara kos pangsapuri yang dijual dan baki hutang tanpa penyertaan pemiutang.

Kesimpulan

Ternyata pangsapuri yang berbeza: diswastakan, yang pemiliknya adalah seorang anak, gadai janji, didermakan - boleh dijual tanpa bantuan broker barang, mengetahui semua langkah urus niaga daripada menetapkan harga kepada menerima jumlah wang. Mempunyai idea tentang bahaya dan selok-belok proses ini serta meletakkan banyak usaha dan masa dalam perjanjian itu, anda boleh menjual apartmen anda sendiri.