Pembangunan hartanah dan peranannya dalam pembangunan ekonomi. Konsep, jenis, prinsip dan asas pembangunan

2024 Pengarang: Howard Calhoun | [email protected]. Diubah suai terakhir: 2023-12-17 10:36

Pembangunan hartanah ialah proses pelbagai peringkat yang boleh berisiko, panjang dan kompleks dalam persekitaran hari ini. Terdapat banyak halangan yang boleh menghalang pembangunan hartanah. Proses sedemikian boleh mengambil masa bertahun-tahun untuk membawa projek dari peringkat perancangan awal hingga siap. Projek pembangunan hartanah juga boleh menjadi peluang pelaburan yang sangat menguntungkan.

Konsep

Dalam beberapa tahun kebelakangan ini, konsep baharu dalam istilah ekonomi telah muncul - aktiviti pembangunan hartanah. Pembangunan industri ini merujuk kepada aktiviti keusahawanan yang melibatkan perubahan pada bangunan, struktur atau tanah sedia ada, yang membawa kepada peningkatan dalam nilai pasarannya.

Pembangunan ialah sejenis perniagaan yang dikaitkan dengan penciptaan, pembinaan semula atau perubahan harta atau tanah sedia ada dalam pembinaan bangunan bertingkat, peruncitan, pejabat, perindustrian dan premis gudang, untuk mendapatkanpendapatan daripada kenaikan harga mereka.

Konsep

Kesukaran untuk menambah baik pembangunan industri pembinaan telah membawa kepada pengembangan penyelidikan saintifik dan gunaan dalam pembangunan dan pelaksanaan bentuk, kaedah dan sistem baharu untuk menguruskan hartanah bagi meningkatkan daya saing dan produktiviti aktiviti mereka.

Salah satu daripada bentuk ini ialah pembangunan. Pembangunan pembangunan hartanah di Persekutuan Rusia ialah jenis perniagaan yang agak baharu yang telah muncul hasil daripada trend ekonomi pasaran daripada bidang perniagaan berkaitan dalam hartanah, pelaburan dan pembinaan.

Menurut tokoh sains ekonomi Rusia Mazura I. I., Shapiro V. D., yang terlibat dalam kerja penyelidikan dalam bidang pengurusan dan pembangunan hartanah, pembangunan adalah proses khas dan jenis aktiviti profesional (perniagaan) yang dikaitkan dengan transformasi hartanah berkualiti tinggi untuk meningkatkan nilainya.

Pembangunan ialah proses di mana perubahan berkualiti tinggi dalam hartanah dicapai.

Akhirnya, tanda utama pembangunan adalah penunjuk kualitatif khusus, iaitu transformasi asas dan kenaikan harga objek hartanah, serta produktiviti dan pulangan pelaburan.

Sebaliknya, pembangunan juga bertindak sebagai sistem pengurusan untuk proses penciptaan dan pembangunan hartanah, akibatnya dari segi fizikal, kewangan dan undang-undangnya.spesifikasi.

Menukar objek hartanah semasa pembangunan berlaku sedemikian rupa sehingga harganya meningkat beberapa kali.

Akibatnya, proses pembangunan fizikal memberikan kemunculan sifat pengguna baharu objek yang memenuhi keperluan masyarakat yang berubah-ubah. Perubahan ini boleh menjadi dramatik dan tidak begitu kelihatan dari luar. Walau bagaimanapun, ia sentiasa menjadi tanda pembangunan yang perlu, syarat yang diperlukan untuk meningkatkan kesan kewangan menggunakan hartanah.

Hartanah berubah mengikut masa semasa pembangunan untuk memenuhi keperluan masyarakat.

Proses pembangunan kewangan direalisasikan dalam bentuk kenaikan harga hartanah hasil daripada perubahan fizikal yang dilakukan. Pada masa yang sama, kenaikan harga tidak disediakan oleh sebarang perubahan fizikal, tetapi hanya oleh yang memenuhi keperluan pasaran dan keperluan pelanggannya.

Semakin banyak padanan ini, semakin tinggi nilai objek yang dicipta dan semakin tinggi kecekapan pembangunan.

Produktiviti pembangunan akan bertambah baik jika ia memenuhi keperluan pelanggan.

Menurut strukturnya, sebuah syarikat boleh menjadi kepelbagaian pelaburan dan kebimbangan pembinaan atau syarikat induk dengan sistem dibangunkan yang kompleks, yang terdiri daripada beberapa organisasi, yang masing-masing mengambil tempatnya dalam hierarki tertentu dan mempunyai sendiri. matlamat.

Perlu ditegaskan bahawa tidak semua organisasi yang mengambil bahagian dalamproses mencipta dan melaksanakan projek pelaburan dan pembinaan, adalah sebahagian daripada struktur (sistem) syarikat pembangunan.

Mereka boleh menjadi syarikat perbandaran dan swasta yang terlibat dalam fasa tertentu projek. Tetapi semakin mereka termasuk dalam pegangan pelaburan dan pembinaan ini dan berada di bawah pengurusan am syarikat pembangunan, semakin produktif syarikat ini akan bekerja. Pada masa yang sama, firma ini akan melaksanakan fungsi tertentu seperti pengurusan, organisasi, motivasi, kawalan, dsb.

Pembangunan ialah jenis aktiviti perniagaan baharu yang dikaitkan dengan kerja-kerja pemulihan, kejuruteraan, pembinaan dan lain-lain. Selepas kerja-kerja ini selesai, perubahan kualitatif dalam harta tanah berlaku dan nilai harta tanah meningkat.

Perbezaan antara pembangunan Rusia dan asing

Perbezaan utama ialah pembangunan barat adalah berdasarkan skim keperluan untuk mencipta objek hartanah, yang berdasarkan penyelidikan pemasaran. Di negeri kita, projek pelaburan sedang dibangunkan untuk plot tanah tertentu yang tersedia untuk projek itu.

Pembangunan hartanah di Rusia membayangkan bahawa syarikat kami belum dapat bersaing dengan syarikat asing, tetapi doktrin ini menjadi semakin popular berikutan sistem perancangan bandar yang sedang membangun dan perkembangan Eropah masyarakat moden. Peranan pembangun semakin ketara. Mereka boleh mengatur asasperubahan. Transformasi dilakukan dengan cara yang berbeza. Pemaju adalah ahli perniagaan dan pakar dari profil yang luas: dalam bidang undang-undang, wang dan pembinaan. Terdapat sedikit daripada mereka di Rusia, dan harga perkhidmatan mereka agak tinggi.

Tugas pembangunan

Objektif utama pembangunan dan pengurusan hartanah adalah untuk memaksimumkan pendapatan daripada hartanah. Punca pendapatan ini ialah nilai tambah yang dicipta semasa pelaksanaan projek sebagai perbezaan antara kos objek dan kos projek.

Di sini aktiviti pembangun mesti ditumpukan pada memaksimumkan nilai objek yang telah siap dan meminimumkan kos.

Matlamat utama pembangunan hartanah profesional:

1. Penyusunan proses kelulusan projek yang cekap dengan agensi kerajaan.
2. Pengorganisasian kerja yang cekap dengan kontraktor, serta menarik kontraktor yang boleh dipercayai dengan meminimumkan harga dan masa projek melalui pembidaan kontrak. Salah satu alat utama untuk menambah baik pengurusan bahagian pembinaan (pelaksanaan) projek pembangunan ialah penglibatan pengurus projek profesional dengan pengetahuan tentang teknologi pembinaan.
3. Pengorganisasian pembiayaan projek yang cekap - pembentukan mekanisme yang berdaya maju dari segi ekonomi dan mantap untuk memperuntukkan sumber kewangan, yang termasuk gabungan sumber dana yang berbeza dan perubahan dalam nisbah antara mereka semasa anda majuprojek.

Sumber dana untuk projek pembangunan ialah: ekuiti, pembiayaan langsung, dana yang dipinjam (termasuk pinjaman bank, dana).

Setiap sumber ini mempunyai kelebihan dan kekurangannya. Akibatnya, dana pemaju sendiri biasanya membentuk bahagian terkecil daripada jumlah pembiayaan yang diperuntukkan kepada projek.

Sumber utama pembiayaan untuk projek semasa fasa pembinaan adalah dana yang dipinjam dan dana daripada sumber pembiayaan langsung, manakala bahagian yang kedua meningkat apabila projek itu tamat. Pemaju mesti dapat menggabungkan sumber ini semasa projek berjalan, mengelakkan pergantungan projek yang tidak perlu pada peruntukan dana daripada pinjaman dan meminimumkan bayaran untuk dana yang ditarik.

4. Organisasi penjualan (pajakan) objek yang berkesan, yang dibuat dengan penglibatan syarikat broker khusus. Meningkatkan kapasiti pasukan jualan melalui penggunaan cara yang berbeza untuk mengatur jualan termasuk: bekerja melalui Internet, menggunakan rangkaian sosial, menjual di lapangan.

Prinsip

Salah satu prinsip utama pembangunan hartanah ialah penciptaan pasukan perunding yang berkuasa yang akan bekerja di pelbagai peringkat projek - daripada kerja pemasaran hingga pelaksanaan operasi tapak pembinaan. Menarik profesional sedemikian bukanlah murah, tetapi, seperti yang ditunjukkan oleh pengalaman, ia menguntungkan.

HidupSetiap langkah dalam pembangunan projek harus menyerlahkan perkara utama, dengan pelaksanaan yang berjaya di mana anda boleh mengharapkan hasil yang berjaya dari keseluruhan projek. Penyelidikan pasaran harus menjawab soalan berikut:

• di mana sektor pasaran terdapat ceruk yang tidak terisi sekarang dan adakah ia akan kekal pada masa hadapan;
• apakah tahap harga yang lebih mungkin untuk penjualan kawasan binaan;
• apakah ramalan keuntungan projek;
• apakah tahap persaingan dalam sektor tertentu;
• risiko berkemungkinan dan cara untuk mengurangkannya.

Penyelidikan pasaran hartanah membolehkan anda mencari keseimbangan bekalan dan permintaan sedia ada dalam sektor yang berbeza dan dengan itu mengenal pasti niche yang tidak terisi di mana terdapat kekurangan kawasan tertentu.

Mengkaji harga jualan dan harga pembinaan membolehkan anda mencari sektor di mana kecekapan projek pembangunan akan menjadi maksimum.

Perhatian besar dalam kajian harus diberikan kepada ramalan ciri-ciri ini, kerana keadaan dalam pasaran sentiasa berubah. Kajian itu juga harus mengandungi kajian tentang kerja pesaing, mengenal pasti kekuatan dan kelemahan mereka.

Paparan

Adalah perkara biasa untuk membezakan antara dua jenis pembangunan utama: pembangunan yuran dan pembangunan spekulatif.

Pembangunan yuran ialah sejenis perniagaan pembinaan di mana syarikat pemaju tidak memiliki objek yang sedang dibina, tetapi hanya terlibat dalam pembangunan tulen tanpa fungsi pelaburan. Jenis pembangunan ini adalahrisiko paling rendah.

Pembangunan tradisional dalam pasaran pembinaan Rusia moden membayangkan penyertaan yang amat diperlukan oleh dana pemaju dalam aspek pelaburan dan pembinaan.

Bahagian peranan syarikat pembinaan dalam projek pelaburan adalah antara 100 hingga 35-40 peratus.

Pembangunan spekulatif adalah lebih sukar daripada pilihan pertama. Pemaju membina hartanah komersial, mengambil tindakan sebagai pengasas projek. Skim kewangan projek pembangunan besar ialah gabungan kompleks dana pemaju sendiri dan pelaburan yang menarik: pinjaman bank dan pembayaran daripada penyewa masa depan.

Keuntungan tinggi dalam pembangunan spekulatif disertai dengan risiko tinggi sekiranya projek gagal. Pembangunan spekulatif ialah bentuk perhubungan yang paling sukar antara peserta dalam proses pelaburan dalam pasaran hartanah, memandangkan hartanah, proses pembinaan, reka bentuk dan operasi perbankan yang amat sukar digabungkan dalam satu projek.

Siapakah pembangun?

Pemaju ialah syarikat yang mencipta objek dan mengurus proses ini. Keseluruhan semua kerja yang dilakukan oleh pemaju adalah projek pelaburan yang kompleks dalam bidang hartanah. Semasa pelaksanaan projek, pemaju (aka pemaju) berusaha untuk meminimumkan risiko dan meningkatkan keuntungan. Dalam sesetengah kes, dia hanya boleh bertindak sebagai penghibur dan menerima bayaran tetap daripada pelanggan untuk kerjanya. Jika pemajubertindak sebagai pemula projek, maka dia terpaksa mengambil semua risiko.

Pemaju ialah profesional hartanah yang pakar dalam penciptaan baharu atau pengubahsuaian hartanah sedia ada, pemasaran dan penjualan yang berjaya. Pekerja ini sering bekerja dengan rakan kongsi untuk berkongsi risiko dan beban kerja, dan mereka mungkin bekerja untuk syarikat besar yang melakukan pembangunan hartanah secara besar-besaran atau menggunakan pembangunan hartanah sebagai satu kenderaan pelaburan dalam portfolio yang pelbagai.

Orang ramai boleh mendekati kerjaya pembangun dari perspektif yang berbeza. Pemaju mungkin mempunyai ijazah dalam pembangunan hartanah, atau datang daripada berfungsi sebagai ejen hartanah, kontraktor atau arkitek.

Bekerja sebagai pemaju hartanah adalah tugas yang sangat sukar. Pembangun harus dapat menilai pelbagai senario masa depan dan menentukan sama ada ia boleh dilaksanakan dan boleh diterima. Dia boleh melihat tanah kosong dan melihat potensi di dalamnya, atau melawat bangunan usang dan membuat rancangan untuk pembangunan semula dan jualan yang berjaya pada masa hadapan.

Pemaju cenderung bekerja secara besar-besaran, terlibat dalam pembinaan berbilang unit yang boleh merangkumi ribuan hartanah.

Pengalaman dalam industri hartanah adalah penting, kerana pemaju mesti mengetahui pasaran dengan baik untuk memahami sama ada projek itu akan berjaya atau tidak. Pemaju juga memerlukan hubungan dengan kerajaan tempatan untuk membantu mereka bertemuprojek yang terdiri daripada orang-orang di pejabat yang boleh memberikan panduan untuk membantu memajukan projek kepada rakan-rakan perancang di majlis perbandaran yang akan memajukan projek-projek ini.

Pembangun yang baik juga merupakan sebahagian daripada pasukan yang lebih besar. Pemaju mesti bekerjasama dengan arkitek, kontraktor, landskap, ahli politik, ejen hartanah dan ramai profesional lain untuk membimbing projek dari awal hingga akhir. Pembangun mesti memilih pasukan yang baik, menyusunnya dengan berkesan dan mengurusnya untuk memenuhi keperluan projek dan ahli pasukan sambil mengekalkan kawalan ke atas pembangunan keseluruhan.

Ramai pemaju memilih bidang pengkhususan tertentu, seperti hartanah kediaman mewah, hartanah komersial, hartanah pertengahan, perumahan berpendapatan rendah dan sebagainya.

Pemaju juga boleh mengembangkan sempadan geografi projek mereka. Contohnya, pembangunan yang terikat dengan pasaran kediaman mewah di New York City tidak semestinya berjaya di Minneapolis.

Peringkat projek

Projek pembangunan hartanah kediaman boleh dibahagikan kepada tiga fasa:

1. Peringkat awal: Pada peringkat awal, projek tertumpu kepada kepakaran, penyelidikan dan permit. Ini biasanya bahagian yang paling tidak konsisten dalam tempoh. Melabur pada peringkat ini membawa risiko terbesar dan paling pelbagai kerana terdapat banyak faktor yang tidak diketahui. Beberapa langkah utama dalam fasa ini termasuk prosedur berikut:

• penilaian alam sekitar;
• peperiksaan;
• analisis pasaran dan kajian kebolehlaksanaan;
• pemerolehan tanah atau mendapatkan hak untuk membeli tanah;
• pelan tapak, rancangan pembangunan dan rancangan pembinaan;
• organisasi pembiayaan pembinaan;
• peningkatan infrastruktur.

2. Peringkat pertengahan (peringkat pembinaan): termasuk pembinaan dan penambahbaikan bangunan. Memandangkan kerja pra-projek telah pun selesai, risiko projek pada peringkat ini dikurangkan dengan ketara, tetapi tidak dihapuskan sepenuhnya. Beberapa langkah utama dalam fasa ini termasuk prosedur:

• meningkatkan kewangan pembinaan;
• projek pemasaran;
• pra-pajakan;
• organisasi pengurusan hartanah (melainkan dilakukan semasa prapembangunan).

3. Peringkat akhir (operasi): ialah peringkat pertama kitaran hayat bangunan. Walaupun risiko yang berkaitan dengan pra-pembangunan dan pembinaan boleh dihapuskan pada ketika ini, keadaan penyewa masih berisiko. Beberapa aktiviti dalam fasa akhir termasuk prosedur berikut:

• cari pembeli jika belum selesai;
• pemasaran dan pajakan kekal;
• tentukan strategi pengekalan;
• mengukuhkan pengurusan harta;
• capai penstabilan.

Dan jika kita berurusan dengan hartanah komersial?

Agar pelaburan membawakeuntungan yang dijangkakan, anda perlu bimbang tentang penempatan dan promosi yang sesuai di pasaran. Pada masa ini di Rusia, tugas itu rumit oleh fakta bahawa persaingan dalam pasaran ini sangat tinggi. Atas sebab ini, pembangunan hartanah komersial adalah lebih relevan berbanding sebelum ini.

Pembangunan hartanah komersial mempunyai banyak faedah untuk pembiaya. Yang utama ialah:

• kenaikan beransur-ansur dalam harga ruang runcit, yang membolehkan mereka menjual semula ruang tidak lama lagi pada kos yang lebih tinggi;
• peluang memperoleh pendapatan sewa pasif;
• pelaburan selamat dengan risiko paling sedikit.

Dalam apa jua keadaan, objek itu sendiri mempunyai beberapa nilai, kerana mengikut keperluan, pada bila-bila masa, anda boleh mendapatkan dana daripada pelaksanaannya.

Aplikasi pembangunan dalam perdagangan

Mengambil kira pembangunan pembangunan hartanah runcit, kami boleh memilih tugas utama yang ditetapkan untuk pelabur dalam kes ini.

Ia termasuk:

• Penyelidikan pasaran pemasaran untuk mengenal pasti pesaing dan mencari pilihan terbaik untuk menarik pelanggan ke kompleks beli-belah dan hiburan;
• cari tapak optimum untuk lokasi pusat beli-belah atau perniagaan, dengan mengambil kira aliran orang;
• pembangunan pelan yang dicadangkan untuk lokasi ruang runcit (bahagi kepada zon).

Untuk pusat membeli-belah, harga sewa bergantung bukan sahaja pada kawasan premis, tetapi juga pada lokasinya - titik-titik yang terletak lebih dekat dengan pintu masuk atau di tempat yang ramai orang ramai kehendakkos lebih tinggi.

Dari semasa ke semasa mungkin juga perlu untuk menarik pelaburan tambahan dalam pembinaan.

Hartanah gudang

Hartanah gudang hari ini merupakan salah satu segmen paling menarik dalam pasaran pembangunan Rusia. Pasaran masih jauh dari tepu. Tawaran objek berkualiti adalah tidak penting. Permintaan adalah ketara. Pulangan pelaburan adalah kira-kira 15-17%, dan tempoh bayaran balik adalah dalam tempoh 4-5 tahun. Pelaksanaan projek dalam pembangunan hartanah gudang dijalankan oleh pemaju besar dan sederhana.

Kesimpulan

Oleh itu, pembangunan ialah sistem perhubungan ekonomi, organisasi, undang-undang dan fizikal dalam pasaran hartanah. Pelaksanaan projek dalam bidang ini berpeluang menerapkan inovasi dan memperoleh keuntungan berdasarkan pelaburan mereka.