Pendekatan perbandingan. Kaedah untuk menentukan nilai hartanah

2024 Pengarang: Howard Calhoun | [email protected]. Diubah suai terakhir: 2023-12-17 10:36

Dalam amalan dunia dalam bidang penilaian hartanah, tiga pendekatan digunakan:

• perbandingan, atau pasaran;
• mahal;
• menguntungkan.

Pilihan metodologi sebahagian besarnya bergantung pada objek penilaian dan situasi sebenar yang telah berkembang di sekitar jenis hartanah tertentu. Walau bagaimanapun, pendekatan perbandingan dalam menentukan nilai anggaran masih dianggap sebagai cara yang paling boleh dipercayai.

Prinsip Penandaarasan Asas

Pendekatan perbandingan ialah satu set kaedah untuk menentukan nilai pasaran hartanah. Harta yang dinilai dibandingkan dengan sifat yang serupa.

Penilaian adalah berdasarkan prinsip berikut:

• Permintaan dan penawaran. Kedua-dua penunjuk ini tidak dapat dipisahkan, bilangan tawaran yang terhad menghasilkan permintaan tertentu, dan sebaliknya, semakin banyak tawaran, semakin kurang permintaan.
• Penggantian. Tiada pembeli akan membayar lebih jika kos hartanah dengan ciri yang serupa lebih murah.

Konsep nilai pasaran hampir sama dengan konsep harga keseimbangan. Harga keseimbangan ialah satu set ciri kuantitatif danfaktor penentuan harga yang menentukan penawaran dan permintaan untuk item yang dibandingkan.

Kriteria utama untuk memilih hartanah setanding untuk penilaian hartanah

Terdapat sejumlah besar elemen yang diambil kira dalam analisis perbandingan, dan gabungannya hampir tidak terhingga. Oleh itu, analisis dihadkan kepada beberapa faktor yang secara langsung mempengaruhi harga.

Elemen perbandingan. Kualiti hak

Sebarang bebanan atau pelonggaran membawa kepada penurunan dalam nilai harta yang dinilai. Iaitu, sebarang sekatan dalam hak pemilikan adalah pengurangan harga. Jika objek yang dinilai tidak mempunyai kekurangan seperti itu berbanding dengan objek yang setanding, maka harganya, sebaliknya, meningkat.

Untuk plot tanah, ketersediaan kemudahan bukan satu-satunya faktor pengurangan. Apabila menilai nilai adalah sangat penting, memindahkan pemilikan tanah atau hak untuk pajakan, penggunaan kekal. Dua hak terakhir dirujuk sebagai faktor pengurangan. Adalah sangat penting sama ada tanah itu mempunyai sekatan tertentu terhadap transaksi selanjutnya dengannya.

Syarat jualan

Syarat sedemikian diambil kira jika objek yang dinilai benar-benar mempunyai ciri tersendiri apabila dijual.

Kebankrapan ialah faktor pengurangan, iaitu penjual tergesa-gesa untuk membuat transaksi jual beli, memandangkan masa pendedahan objek pasaran hartanah jelas berkurangan berbanding objek serupa.

Penilaian juga dipengaruhi dengan ketara oleh hubungan kekeluargaan, perkongsianperhubungan, walaupun sukar untuk menilai risiko ini.

Jika penjual dan pembeli disambungkan melalui hubungan pajakan, dan ia dirancang untuk memuktamadkan kontrak jualan antara mereka, maka untuk menjimatkan pembayaran cukai, sudah tentu anggaran kos akan dipandang rendah. Dalam kes ini, hanya ada satu motivasi - memandangkan pihak-pihak yang terlibat dalam urus niaga itu dihubungkan oleh hubungan bukan pasaran yang lain, oleh itu, penjual sebenarnya mengkreditkan pembeli. Situasi yang sama berlaku jika urus niaga mengikut syarat pilihan.

Prospek untuk menerima subsidi kerajaan bagi pembangunan infrastruktur mungkin membawa kepada peningkatan dalam anggaran nilai hartanah kediaman. Jumlah pinjaman konsesi yang dijangka ditentukan daripada perbezaan antara pinjaman konsesi dan pasaran.

Syarat Pasaran

Pelarasan ke bawah boleh digunakan jika terdapat perbezaan yang ketara antara nilai pasaran untuk hartanah yang serupa dan hartanah pakar.

Perubahan dalam kefungsian juga boleh diambil kira dalam penilaian, kerana ia menjejaskan keseimbangan bekalan dan permintaan.

Lokasi hartanah

Pemandu nilai	Faktor Memerosotkan Kos
Prestij Kejiranan Status pemilik harta kediaman lain Kawasan rizab Ketersediaan tempat letak kereta Kebolehaksesan ke lebuh raya Kehadiran monumen seni bina dan tarikan lain Kawasan rekreasi berhampiran hartanah Ciri seni bina unik bangunan	Jarak dari pusat bandar Tiada kedai runcit dalam jarak berjalan kaki Jarak jauh dari sekolah dan institusi prasekolah Situasi alam sekitar yang teruk di rantau ini Kehadiran perusahaan kilang dan gudang berhampiran hartanah, tapak pelupusan sampah

Faktor fizikal (untuk tanah)

Pendekatan perbandingan dalam penilaian plot tanah melibatkan pengumpulan ciri tentang harta tanah:

• saiz;
• bentuk;
• geologi;
• topografi;
• tahap kesediaan, iaitu sama ada tanah telah dibersihkan daripada tumbuh-tumbuhan, sama ada penyelewengan telah dihapuskan;
• penunjuk kualitatif bagi penutup tanah.

Paling menarik perhatian ialah kehadiran atau ketiadaan bukit atau cerun, pembentukan batu atau parit. Ia juga penting tentang kapasiti galas bumi, kekuatannya, kehadiran air bawah tanah. Adalah sangat penting sama ada terdapat maklumat tentang kemungkinan berlakunya mineral. Sekiranya maklumat itu disahkan, maka tanah itu pasti akan mempunyai bebanan pada masa hadapan.

Ciri umum objek yang akan dinilai

Pendekatan perbandingan pasaran ialah kajian ciri-ciri yang meningkatkan nilai objek. Ini termasuk:

• saiz bangunan atau bilik;
• tinggi bangunan;
• ketersediaan dan kawasan kemudahan tambahan;
• tinggi siling.

Bahan dari mana bangunan itu didirikan juga penting, semakin moden dan boleh dipercayai, semakin tinggi nilai harta itu. Akhir sekali ialah penampilan umum keseluruhan bangunan, ketersediaan pembaikan dan pintu masuk yang mudah. Jika pintu masuk adalah dari halaman, maka ini akan menjadi faktor pengurangan.

Kurang pembaikan adalah sebab untuk meminda laporan penilaian. Pengiraan sedemikian dibuat berdasarkan kos kerja pembaikan atau pemulihan, dengan mengambil kira keuntungan yang akan diterima oleh usahawan daripada melabur dalam pembinaan atau pembaikan.

Faktor ekonomi

Pendekatan perbandingan dalam hartanah adalah mengambil kira kemungkinan penjimatan sumber tenaga semasa operasi. Peningkatan berterusan dalam kos utiliti membuatkan orang ramai sentiasa berfikir tentang menjimatkan dan menggunakan sumber tenaga alternatif.

Faktor ini amat penting jika objek dibeli untuk pajakan selanjutnya. Semakin tinggi nisbah pendapatan kepada kos yang akan digunakan untuk operasi bangunan atau premis, semakin kurang jumlah modal boleh dipulangkan dalam pendapatan sewa bersih hartanah.

Kategori ini juga termasuk penunjuk kehadiran atau ketiadaan meter, sama ada langkah telah diambil untuk meminimumkan kehilangan haba.

Penunjuk lain

Penilaian melibatkan mengambil kira kehadiran atau ketiadaan elemen perkhidmatan. Contoh paling mudah ialah sama ada rumah itu mempunyai lif atau tidak. Kehadiran atau ketiadaan lengkap atau separa semua komunikasi, yanglebih berkaitan dengan sistem tempatan. Sekiranya terdapat terlalu banyak kekurangan, maka pembetulan ke bawah dijalankan. Penilaian hartanah dijalankan mengikut pelbagai petunjuk.

Langkah pengiraan

Semua pengiraan perbandingan adalah berdasarkan maklumat daripada sumber terbuka mengenai urus niaga terkini dengan hartanah yang serupa.

Langkah penilaian:

1. Mempelajari tawaran serupa dalam segmen hartanah tertentu, mengenal pasti hartanah setanding yang telah dijual baru-baru ini.
2. Maklumat yang dikumpul dianalisis dan setiap tawaran dibandingkan secara individu dengan hartanah yang dinilai.
3. Pengenalpastian ciri harga, pindaan pada laporan penilaian.

Menyetujui harga larasan dan memperoleh kos akhir melalui pendekatan perbandingan.

Kelebihan pendekatan perbandingan

Pertama sekali, kaedah ini membolehkan anda mencerminkan pendapat pembeli dan penjual biasa sahaja.

Penilaian dicerminkan dalam harga semasa, dengan mengambil kira perubahan dalam keadaan kewangan dan juga proses inflasi. Anggaran sentiasa berasas secara statik.

Untuk menilai hartanah tertentu, anda tidak perlu mengkaji keseluruhan pasaran hartanah, tetapi hanya hartanah yang serupa. Teknik ini sangat mudah, dengan hasil yang boleh dipercayai.

… dan keburukan

• Agak sukar untuk mengetahui harga sebenar.
• Pergantungan penuh pada aktiviti dan kestabilan pasaran hartanah.
• Kesukaran dalampenyelarasan data, jika objek serupa berbeza dengan ketara dari segi jualan.

Sebagai penutup

Intipati pendekatan perbandingan dalam penilaian hartanah adalah jelas kepada pembeli dan penjual. Teknik ini membolehkan pihak berkenaan mengkaji pasaran hartanah dan memastikan mereka tidak rugi. Penilaian boleh dilakukan berdasarkan transaksi yang telah selesai atau atas tawaran daripada penjual lain. Walau apa pun, teknik perbandingan ialah pensisteman dan perbandingan data pada hartanah yang serupa. Perkara utama ialah pemilihan objek yang serupa untuk perbandingan harus mengambil kira faktor khas atau luar biasa, contohnya, ancaman penyitaan cagaran, perubahan dalam peraturan di peringkat tempatan atau ketidakpatuhan syarat perjanjian pinjaman, kehadiran unsur paksaan.