Cara menjual apartmen sendiri dan melalui agensi: arahan langkah demi langkah

2024 Pengarang: Howard Calhoun | [email protected]. Diubah suai terakhir: 2023-12-17 10:36

Menjual apartmen dianggap sebagai proses yang kompleks dan khusus. Ia boleh dilakukan secara bebas atau dengan penglibatan broker barang. Ramai orang tidak mahu menghabiskan masa mereka mencari pembeli, menunjukkan hartanah dan menutup perjanjian, jadi mereka menggunakan perkhidmatan berbayar perantara profesional. Tetapi selalunya anda perlu menjual objek pada harga yang lebih tinggi, yang memerlukan anda berkomunikasi dengan pembeli sendiri. Oleh itu, anda harus memikirkan cara menjual apartmen dengan betul dalam kedua-dua kes.

Menjual diri

Jika anda mempunyai masa dan keinginan untuk melakukan semua proses sendiri, maka adalah penting untuk memahami langkah-langkah yang betul bagi prosedur ini.

Secara lazimnya, proses dibahagikan kepada beberapa peringkat:

• penyediaan dokumentasi untuk apartmen untuk dijual;
• menghias semula;
• pembuangan perabot dan barangan daripada hartanah;
• cari pembeli dan demonstrasi perumahan;
• memuktamadkan perjanjian awal;
• pemprosesan pindahan deposit;
• menandatanganikontrak utama, yang tidak perlu didaftarkan dengan Rosreestr;
• menyerahkan kunci apartmen dan membuat surat ikatan pemindahan;
• menerima baki wang untuk apartmen;
• membayar cukai jika apartmen telah dimiliki oleh penjual kurang daripada tiga atau lima tahun.

Setiap peringkat mempunyai nuansa tersendiri, dan jika anda benar-benar perlu memutuskan cara menjual apartmen dengan cepat, anda dinasihatkan untuk menetapkan harga yang lebih rendah sedikit daripada purata kos hartanah serupa di pasaran.

Langkah awal

Memandangkan ia tidak dirancang untuk menghubungi broker barang, semua tindakan dilakukan secara bebas oleh pemilik objek. Operasi telah dilaksanakan:

• hartanah segera sedang disediakan, yang mana ia mesti dibebaskan daripada perabot dan segala-galanya;
• pembaikan kosmetik kecil jika perlu;
• semua warganegara yang berdaftar di ruang kediaman dilepaskan;
• adalah wajar untuk pemilik sendiri menyemaknya, supaya bakal pembeli yakin dengan ketulenan undang-undang transaksi tersebut.

Sebaik sahaja apartmen sedia untuk dijual, penyediaan dokumentasi bermula.

Apakah dokumen yang saya perlukan?

Jika penjual mempunyai semua kertas yang diperlukan untuk hartanah, ini akan menjejaskan kecekapan penjualan objek secara positif. Bagaimana untuk menjual apartmen secara sah? Untuk melakukan ini, penjual mesti mempunyai dokumen:

• sijil pendaftaran;
• ekstrak daripada USRN;
• ekstrak daripada buku rumah,mengandungi maklumat tentang semua pemilik dan orang berdaftar;
• penyata daripada akaun peribadi, menunjukkan ketiadaan hutang untuk perumahan dan perkhidmatan komunal;
• jika ada anak di bawah umur di kalangan pemiliknya, maka anda mesti mendapatkan persetujuan penjualan daripada pihak berkuasa penjagaan;
• pasport semua pemilik bersama;
• pasport teknikal dan pelan teknikal untuk apartmen, dan dengan bantuan dokumen ini, bakal pembeli akan dapat memahami sama ada pembangunan semula yang menyalahi undang-undang telah dijalankan di hartanah;
• sijil daripada Perkhidmatan Cukai Persekutuan yang membuktikan bahawa tiada hutang cukai harta;
• jika penjual telah berkahwin secara rasmi, maka pasangannya membuat persetujuan notari untuk proses itu.

Jika perlu, bakal pembeli boleh meminta dokumentasi tambahan.

Berapa kosnya?

Warganegara sendiri boleh menentukan harga, memberi tumpuan kepada pelbagai faktor. Sebagai contoh, tahun pembinaan rumah, keadaan komunikasi kejuruteraan, lokasi objek, infrastruktur sedia ada, jarak dari kedai dan perhentian bas, serta bilangan tingkat dan faktor lain diambil kira.

Adalah dinasihatkan untuk melihat harga purata untuk objek yang serupa untuk menetapkan harga terbaik.

Bagaimana cara menjual apartmen dengan cepat? Untuk melakukan ini, adalah dinasihatkan untuk mengurangkan sedikit kos. Selain itu, kelajuan dipengaruhi oleh ketepatan iklan untuk dijual.

Cari bakal pembeli

Untuk ini, adalah optimum untuk meletakkan iklan di akhbar atau tapak khususInternet. Bagaimana untuk menjual apartmen sendiri? Untuk ini, cadangan diambil kira:

• iklan hendaklah menarik dan menarik;
• anda mesti segera menyatakan harga dan semua faedah hartanah;
• ia dibenarkan untuk meletakkan iklan bukan sahaja pada sumber percuma, malah pada papan iklan di bandar, jika anda perlu membuat perjanjian dengan cepat.

Apabila menunjukkan hartanah, anda perlu bercakap tentang semua ciri positifnya. Sesetengah keburukan boleh ditukar kepada kelebihan, contohnya, jika ada tingkat bawah, maka ia akan sesuai untuk orang tua atau keluarga yang mempunyai anak kecil.

Peraturan tawaran

Sebaik sahaja pembeli ditemui, anda perlu memikirkan cara menjual apartmen dengan betul dari sudut undang-undang. Adalah disyorkan untuk menggunakan bantuan peguam, tetapi jika anda mempunyai pengetahuan terkini, proses itu dijalankan secara bebas. Bagaimana untuk menjual apartmen? Arahan langkah demi langkah terdiri daripada beberapa langkah:

1. Merangka kontrak awal. Ia menunjukkan niat kedua-dua peserta untuk membuat transaksi. Perkara penting disenaraikan: subjek perjanjian, harganya, prosedur penyelesaian, masa pemindahan hartanah dan menandatangani kontrak utama.
2. Pengenalan oleh pembeli deposit keselamatan. Ia bertindak sebagai jaminan bahawa orang ramai tidak akan menolak pembelian. Jika penolakan diterima, maka dana tidak dikembalikan oleh penjual. Daripada deposit keselamatan, perjanjian tentang deposit boleh dibuat.
3. Pelaksanaan pembayaran untuk apartmen. Bagaimana untuk menjual apartmen tanpa perantara dan tidak terdedah kepada penipu? Untuk melakukan ini, adalah penting untuk mengikuti semua langkah dengan teliti, dan terutamanya banyak perhatian diberikan kepada peraturan untuk membuat pembayaran untuk sebuah apartmen. Adalah dinasihatkan untuk menggunakan sel bank untuk ini. Untuk melakukan ini, pembeli mesti menyewa peti deposit selamat di bank untuk tempoh yang diperlukan untuk mendaftarkan transaksi. Dana dalam jumlah yang diperlukan diletakkan di dalamnya oleh pembeli dengan kehadiran penjual dan pekerja bank. Pakej dengan dana dimeterai dan dimeterai dengan tandatangan semua orang yang hadir. Selepas mendaftarkan hak ke atas harta oleh pembeli, penjual akan dapat mengutip wang tersebut.
4. Kesimpulan kontrak utama. 3 salinan dibuat, kerana satu kekal dengan penjual, satu lagi dihantar kepada pembeli, dan yang ketiga diperlukan oleh notari. Anda tidak perlu mendaftarkan kontrak dengan Rosreestr, tetapi anda dinasihatkan untuk melakarnya dengan notari.
5. Pembeli mendaftarkan objek untuk dirinya sendiri dalam Rosreestr atau MFC.
6. Penjual memindahkan apartmen dan kunci kepadanya kepada pemilik baharu, dan untuk ini adalah wajar untuk membentuk surat ikatan pemindahan.
7. Penjual boleh mengutip baki dana untuk apartmen daripada bank atau kaedah lain yang dipersetujui sebelum ini.

Setelah mengetahui cara menjual apartmen tanpa perantara, anda boleh melakukan semua tindakan dengan betul dan tidak membayar dana yang besar untuk perkhidmatan broker barang.

Kesilapan biasa

Jika seseorang menjual sendiri, kesilapan biasa sering berlaku. Bagaimana untukjual apartmen? Untuk melakukan ini, anda dinasihatkan untuk mengambil kira beberapa kesilapan yang dilakukan oleh banyak penjual:

• penentuan harga hartanah yang salah, yang boleh menyebabkan kelewatan dalam proses atau penjual tidak menerima faedah;
• kekurangan penyediaan pra-jualan yang cekap;
• tidak menyediakan semua dokumen yang diperlukan.

Jika anda tidak menggunakan perkhidmatan broker barang, anda perlu bersedia untuk prosedur yang rumit dan panjang.

Menjual melalui pengantara

Jika anda tidak mahu berurusan dengan proses penjualan sendiri, anda boleh menggunakan perkhidmatan broker barang. Kelebihan menggunakan pengantara termasuk:

• profesional menyediakan sendiri semua dokumen, jadi mereka hanya boleh meminta penjual untuk mendapatkan sijil ini atau itu;
• re altors sendiri menilai ketulenan undang-undang jualan, jadi ramai pembeli lebih setia dengan pemerolehan sedemikian;
• mengikut statistik, pangsapuri dijual lebih cepat berbanding apabila transaksi selesai secara bebas;
• semua peringkat transaksi dikendalikan oleh pekerja agensi hartanah.

Keburukan menghubungi broker barang termasuk hakikat bahawa anda perlu menjual apartmen pada kos yang lebih rendah daripada yang dirancang.

Proses penjualan melalui broker barang

Jika anda memutuskan untuk menggunakan perkhidmatan perantara, anda mesti terlebih dahulu memilih agensi hartanah yang sesuai. Ia sepatutnya berada di pasaran untuk masa yang lama, dan juga disyorkan untuk membaca semua ulasan terlebih dahulu.tentang dia. Sebaik sahaja syarikat yang betul ditemui, anda perlu memikirkan cara menjual apartmen dengan betul melalui agensi. Untuk melakukan ini, tindakan berikut dilakukan:

• perjanjian telah dibuat dengan organisasi yang dipilih;
• dokumen dipindahkan kepada semua pemilik dan hartanah itu sendiri kepada ejen;
• kunci apartmen diberikan kepada broker barang supaya pakar boleh menunjukkan objek tersebut kepada bakal pembeli;
• sebaik sahaja pembeli ditemui, kontrak dimeterai dengannya;
• pengiraan dan pelaksanaan transaksi;
• kunci apartmen diserahkan kepada pemilik baharu.

Disebabkan penyertaan perantara, adalah mungkin untuk menjual hartanah dalam tempoh yang sangat singkat, jadi jika pemilik sendiri tidak mempunyai peluang untuk menjual sendiri, maka pilihan ini dianggap sebagai penyelesaian yang ideal.

Nuansa menjual secara ansuran

Sesetengah pembeli tidak mampu untuk segera memindahkan semua dana untuk apartmen kepada penjual, jadi mereka meminta pelan ansuran. Bagaimana untuk menjual apartmen secara ansuran? Untuk melakukan ini, nuansa proses diambil kira:

• selepas kontrak dibuat, jadual pembayaran dibentuk;
• deposit yang diperlukan dengan penggubalan rasmi perjanjian;
• bayaran pendahuluan mestilah sekurang-kurangnya 70% daripada kos apartmen;
• selebihnya boleh dibayar dalam ansuran bulanan atau suku tahunan yang sama;
• boleh menetapkan terlebih dahulu kemungkinan menggunakan modal bersalin atau faedah lain;
• pembayaran boleh dibuat secara tunai dengan pengeluaran wajibresit, melalui peti simpanan selamat atau pemindahan wang tanpa tunai.

Di bawah syarat sedemikian, penjual menghadapi risiko bahawa walaupun semasa mendaftarkan apartmen sebagai cagaran, pembeli akan menolak untuk membayar baki dana. Oleh itu, anda perlu pergi ke mahkamah. Bolehkah penjual mengenakan faedah untuk menyediakan ansuran.

Spesifik menjual bilik di flat komunal

Jika terdapat bilik di pangsapuri komunal, maka agak sukar untuk menjualnya. Bagaimana untuk menjual apartmen komunal? Untuk melakukan ini, nuansa diambil kira:

• jiran mempunyai hak penolakan pertama, jadi harta itu pada mulanya ditawarkan kepada mereka;
• jika mereka enggan, maka penolakan itu dibuat dengan surat rasmi yang disahkan oleh notari awam;
• anda tidak boleh menjual bilik kepada orang yang tidak dikenali lebih daripada jumlah yang ditawarkan kepada rakan serumah.

Jika tidak, transaksi sedemikian tidak berbeza daripada jualan standard apartmen. Jika anda benar-benar memahami cara menjual bilik dengan betul di sebuah apartmen, pada masa akan datang tidak akan ada masalah dengan fakta bahawa bekas jiran cuba mencabar hak pembeli untuk objek yang dibeli. Oleh itu, adalah dinasihatkan untuk merasmikan semua tindakan dengan bantuan pensijilan dokumentasi oleh notari.

Bolehkah saya menjual dengan gadai janji?

Walaupun ketika menjual sendiri, selalunya penjual berhadapan dengan fakta bahawa pembeli diminta membeli dengan pinjaman gadai janji. Prosesnya rumit dan panjang,tetapi jika anda memahaminya dengan baik, maka tidak akan ada masalah. Bagaimana untuk menjual sebuah apartmen dengan gadai janji? Prosedur ini dijalankan dalam beberapa peringkat:

• semua butiran transaksi dirundingkan oleh kedua-dua peserta;
• membentuk kontrak awal;
• deposit dikeluarkan kepada penjual, yang mana resit dibuat;
• penilaian hartanah sedang dijalankan, dan perkhidmatan penilai bebas dibayar oleh pembeli;
• penjual memindahkan semua dokumen untuk hartanah, yang kemudiannya dihantar ke bank supaya organisasi yakin dengan ketulenan undang-undang transaksi;
• selepas mendapat kelulusan daripada pemberi pinjaman, kontrak standard dibuat antara penjual dan pembeli;
• perjanjian pinjaman ditandatangani dengan bank peminjam;
• sebuah pangsapuri sedang dikeluarkan kepada pemilik baharu di Rosreestr, di mana bebanan ke atas hartanah ditambah;
• ekstrak daripada USRN bersama dokumen lain dipindahkan ke bank;
• penjual menerima daripada bank jumlah baki untuk apartmennya.

Disebabkan penyertaan bank, anda boleh yakin bahawa dana itu sebenarnya akan dipindahkan kepada bekas pemilik pangsapuri. Penyelesaian boleh diserahkan melalui pindahan kawat atau sel bank boleh digunakan.

Oleh itu, jika anda memahami dengan baik cara menjual apartmen, maka proses ini tidak akan berlaku. Prosedur ini boleh dilakukan secara bebas atau dengan penglibatan perantara. Ia dibenarkan untuk menyediakan pembeli dengan ansuran atau membuat jualan dengan mengorbankan pinjaman gadai janji yang dikeluarkan oleh pembeli. Padapematuhan syarat-syarat tertentu, malah bilik di pangsapuri komunal dijual tanpa kesulitan. Pada masa yang sama, adalah penting untuk menyediakan dokumen untuk perumahan dan memahami langkah-langkah yang perlu diikuti oleh setiap pihak dalam transaksi agar proses penjualan bersih dan selamat dari segi undang-undang.