Apakah cukai jualan hartanah?

2024 Pengarang: Howard Calhoun | [email protected]. Diubah suai terakhir: 2023-12-17 10:36

Prosedur untuk mengira dan mengutip cukai hartanah diisytiharkan oleh kod yang berkaitan. Undang-undang berubah dari tahun ke tahun. Pada masa yang sama, hak dan kewajipan warganegara dalam bidang percukaian berubah. Hakikat yang kekal tidak berubah ialah keperluan untuk membayar cukai.

Apakah cukai jualan hartanah?

Harta hartanah boleh dipegang oleh individu persendirian, perusahaan swasta atau pihak berkuasa perbandaran. Jenis hartanah termasuk pilihan yang berbeza: premis kediaman, premis komersial (bangunan runcit atau pejabat), premis industri, tanah dan tanah pertanian. Pemilik mungkin mempunyai hak pemilikan tunggal atau sebagai sebahagian daripada saham. Dalam semua kes, jika urus niaga termasuk dalam perihalan bercukai, cukai jualan hartanah kekal wajib.

Sistem kawalan dijalankan oleh pihak berkuasa cukai dan bahagian wilayah mereka. Faktapembayaran atau tidak membayar cukai ditunjukkan dalam pengisytiharan tahunan yang dikemukakan oleh warganegara.

Prinsip Umum

Menurut undang-undang Rusia, sebarang jenis keuntungan yang diterima secara rasmi dikenakan cukai. Dari sudut ini, pengasingan harta tanah dianggap memihak kepada pemilik. Oleh itu, penjuallah yang diwajibkan membayar cukai ke atas penjualan hartanah.

Artikel 224 Kanun Cukai Persekutuan Rusia menyatakan bahawa jumlah hasil daripada pemberian harta tanah hendaklah dikenakan cukai pada kadar 13%. Walau bagaimanapun, undang-undang ini tidak terpakai dalam semua kes. Butiran akan dibincangkan dalam artikel ini.

Undang-undang lain untuk dirujuk ialah Undang-undang Persekutuan nombor 382. Undang-undang ini telah relevan sejak awal tahun 2016. Mengikut peraturan undang-undang ini, cukai ke atas penjualan hartanah dalam bidang undang-undang adalah berdasarkan syarat pemilikan. Dokumen ini mempertimbangkan dua jenis tempoh perkhidmatan mengikut tempoh:

• Pemindahan pemilikan hartanah sehingga 2016.
• Pemilik hartanah yang haknya ditetapkan selepas 2016-01-01.

Kategori pertama warganegara apabila mengasingkan hartanah adalah berpandukan peruntukan undang-undang yang berkuat kuasa sehingga awal tahun 2016. Menurut undang-undang ini, cukai adalah wajib bagi semua pemilik yang mengasingkan hartanah dalam tempoh 3 tahun pertama selepas pemindahan hak milik. Untuk kategori kedua, prosedur baharu dikenakan, yang mana tempoh rujukan pemilikan ialah 5 tahun.

Siapa yang tidak boleh membayar?

Jika kami mempertimbangkan prosedur am untuk mengutip cukai, undang-undang memperuntukkankeadaan di mana cukai ke atas penjualan hartanah untuk individu menjadi tidak relevan tanpa mengira tempoh pemilikan. Khususnya, cara pemindahan ke harta itu dipertimbangkan. Ini ialah kes berikut:

1. Apabila harta itu diserahkan kepada pemilik dengan syarat tanggungan seumur hidup bekas pemilik.
2. Harta yang diwarisi.
3. Alienation objek hartanah, hak yang timbul akibat penswastaan.
4. Asas pemilikan ialah perjanjian derma.

Jika dokumen hakmilik termasuk dalam salah satu kategori ini, maka urus niaga itu tidak boleh diklasifikasikan sebagai pendapatan tambahan dan, sewajarnya, dikenakan cukai.

Terdapat juga ciri mengikut wilayah. Seperti yang anda ketahui, undang-undang domestik dibahagikan kepada persekutuan dan wilayah. Pihak berkuasa tempatan mempunyai hak untuk menyesuaikan beberapa undang-undang persekutuan tanpa percanggahan asas. Dalam amalan, keadaan biasanya diringankan dengan cara ini untuk kategori warganegara tertentu. Cukai jualan hartanah tidak terkecuali.

Sebagai contoh, untuk Khanty-Mansiysk Okrug terdapat undang-undang mengikut mana pendapatan daripada penjualan hartanah tidak dikenakan cukai walaupun dalam tempoh 3 tahun pertama pemilikan. Peraturan yang sama digunakan di Wilayah Stavropol: di sini tempoh transaksi bercukai telah dikurangkan daripada 5 hingga 3 tahun. Untuk mengetahui cukai ke atas penjualan hartanah yang perlu dibayar di rantau tertentu, anda perlu mengikuti perubahan dalam wilayahundang-undang.

Bagaimana untuk mengira?

Citizen S. A. menjual rumah yang dibeli 1.5 tahun lalu dengan harga 6,300,000 rubel. Kes beliau dalam semua aspek sesuai dengan definisi undang-undang. Dia bekerja secara rasmi, dan pengalaman kerjanya lebih daripada 10 tahun. Berapakah jumlah cukai ke atas penjualan hartanah untuk warganegara S. A.

Untuk menyediakan pengisytiharan bagi tahun tersebut, anda perlu mengambil maklumat berikut:

6,300,000 – 1,000,000=5,300,000 – amaun asas cukai

Amaun cukai: (6,300,000 - 1,000,000) x 13%=689,000 rubel

Tetapi jauh sebelum tarikh akhir untuk memfailkan pengisytiharan, S. A. mengumpul dokumen untuk potongan dan menerima pengesahan daripada perkhidmatan cukai. Jumlah potongan adalah maksimum. Kini pengiraan kelihatan berbeza:

(6,300,000 - 5,300,000) x 13%=130,000 rubel amaun pembayaran sebenar.

Jika seorang warganegara S. A. membuat perjanjian 5 tahun selepas pembelian, maka dia akan termasuk dalam kategori dikecualikan.

Untuk individu

Cukai ke atas penjualan hartanah untuk individu, ciri dan prosedur pembayarannya diisytiharkan oleh Bab 23 Kod Cukai Persekutuan Rusia. Oleh itu, subjek undang-undang yang mempunyai hak untuk menerima pendapatan di wilayah Persekutuan Rusia dibahagikan kepada tiga kategori:

1. Pemastautin sesebuah negara ialah warganegara yang telah tinggal di Rusia selama sekurang-kurangnya 183 hari sepanjang tahun lepas.
2. Bukan pemastautin - orang yang tidak termasuk dalam kategori sebelumnya.
3. Takrifan bersyarat - pemastautin mata wang ialah warga Persekutuan Rusia yang telah menetap di negara lain sejak setahun lalu, tetapi melawat Rusia sekurang-kurangnya sekali setahun.

Apabila hartanah dijual oleh bukan pemastautin, cukai dan prosedur untuk pengiraannya dikawal oleh Perkara 209 Kod Cukai. Jadi, satu set pungutan cukai pendapatan peribadi yang berasingan digunakan untuk mereka.

Untuk entiti sah

Apabila entiti undang-undang mengasingkan hartanah pada kunci kira-kiranya sendiri, prosedur untuk mengira cukai sebahagian besarnya ditentukan oleh sistem cukai yang dipilih. Tetapi yang pasti adalah hakikat bahawa dengan menjual hartanah, entiti sah menerima pendapatan. Sehubungan itu, pendapatan ini harus ditunjukkan dalam kunci kira-kira syarikat. Kami terus mempertimbangkan cukai ke atas penjualan hartanah. Dari jumlah berapa dan mengikut susunan apa entiti undang-undang harus membayarnya? Adalah perlu untuk mengambil kira kepunyaan salah satu daripada rejim cukai berikut:

1. UTII.
2. Sistem yang dipermudahkan.
3. Sistem paten.

Jenis hartanah juga diambil kira. Ia boleh menjadi kediaman, komersial, tanah atau tanah bawah.

Maklumat fakta dan bentuk pemilikan juga relevan: adakah syarikat itu sebenarnya menjalankan aktiviti komersil, adakah pengasas penduduk atau bukan pemastautin Persekutuan Rusia? Untuk menjawab semua soalan ini, seseorang harus dipandu oleh Artikel 23 Kanun Cukai Persekutuan Rusia.

Apabila menjual kediaman oleh entiti sah, pendapatan tidak tertakluk kepada VAT, tetapi cukai pendapatan adalah wajib. Kadar cukai pendapatan juga bergantung pada status sivil pengasas (pemastautinatau bukan pemastautin). Jika kita bercakap tentang pengasingan premis bukan kediaman yang terdapat pada kunci kira-kira perusahaan, maka jumlah pendapatan adalah tertakluk kepada kedua-dua cukai pendapatan dan VAT. Pada masa yang sama, cukai pendapatan dicaj bukan pada jumlah transaksi, tetapi pada jumlah pendapatan bersih.

Satu nuansa penting: cukai ke atas penjualan hartanah komersial tidak mengambil kira bilangan tahun pemilikan. Satu lagi nuansa dari bidang pengoptimuman cukai mengatakan bahawa syarikat mempunyai hak untuk mengurangkan jumlah pendapatan dengan harga sisa objek. Jika, selepas pengiraan perakaunan, perbezaan antara amaun urus niaga dan amaun akhir ternyata negatif, maka angka tersebut diklasifikasikan sebagai kerugian untuk perusahaan.

Perlukah pesara membayar?

Adakah cukai ke atas penjualan hartanah individu - pesara dan kategori warganegara istimewa lain dikenakan? Mengikut undang-undang semasa, insentif cukai atau pelepasan yang terikat dengan status sosial warganegara tidak disediakan. Pesara mesti membayar cukai jika mereka termasuk dalam kategori umum orang kena cukai.

Adalah penting untuk membezakan antara cukai harta dan cukai pendapatan peribadi. Cukai harta sejak 2014 tidak relevan untuk pesara. Pengecualian adalah apabila seorang pesara menggunakan hartanah untuk keuntungan. Jika tidak, mereka tertakluk kepada prosedur am: cukai ke atas penjualan hartanah selama 3 tahun akan diwajibkan untuk mereka.

Tetapi pesara mempunyai peluang untuk mengurangkan cukai dengan ketara atau dikecualikan. Untuk melakukan ini, mereka mesti menggunakan potongan harta. Sehingga 2012, potongan itu tidak dikenakan kepada pesara. Penggunaan Undang-undang Persekutuan No. 330 menyediakan merekabetul.

Melalui undang-undang ini, pesara boleh menerima salah satu daripada pilihan potongan cukai berikut selepas penjualan hartanah:

• Jika pemilikan telah ditetapkan lebih daripada 3 tahun yang lalu, maka hak milik itu dikeluarkan sepenuhnya secara umum.
• Jika tempoh penahanan lebih pendek dan nilai objek tidak melebihi 1 juta rubel, mereka boleh menerima pengurangan dalam asas cukai kepada jumlah yang dibelanjakan semasa membeli objek.

Potongan

Subjek cukai layak mendapat potongan cukai harta tanah. Ia terpakai kepada warganegara yang bekerja secara rasmi dan memotong cukai pendapatan atau cukai pendapatan peribadi sebanyak 13% daripada pendapatan mereka. Terdapat tiga pilihan potongan:

• Jumlah keluaran.
• Sebahagian.
• Mengenakan cukai ke atas keseluruhan jumlah hasil.

Pada masa yang sama, jumlah maksimum yang boleh dikurangkan amaun cukai ialah 1 juta rubel.

Contoh: seorang warganegara menjual apartmen yang dibeli 2.5 tahun lalu dengan harga 4,500,000 rubel. Pada masa pengisytiharan itu dikemukakan, warganegara itu juga telah menyediakan dokumen untuk potongan itu. Dia berhak mendapat potongan maksimum. Akibatnya, jumlah asas cukai untuknya ialah 3,500,000 rubel, dan cukai - 455,000 rubel.

Apabila menjawab soalan tentang cukai yang perlu dibayar ke atas penjualan hartanah, adalah penting untuk menyebut pilihan pemilikan bersama. Jika pemilikan hartanah meluas kepada beberapa orang, maka kewajipan membayar cukai juga diagihkan bergantung kepada bahagian masing-masing.daripada mereka. Atau pemilik bersama boleh bersetuju sesama mereka dan menanggung liabiliti cukai dalam susunan yang berbeza.

Warganegara boleh menggunakan potongan lebih daripada sekali, kerana ia terpakai pada setiap unit transaksi. Tetapi dalam tempoh 1 tahun, hanya satu potongan dibenarkan. Terima kasih kepada pelepasan ini, jumlah cukai ke atas penjualan hartanah dapat dikurangkan dengan ketara.

Terdapat tiga kaedah untuk melaksanakan potongan:

• Pengeluaran dana terhutang secara tunai.
• Pindahkan ke akaun bank penerima.
• Keluarkan notis kepada majikan yang menunjukkan pengecualian warganegara daripada membayar cukai pendapatan peribadi untuk tempoh di mana jumlah yang perlu dibayar telah terkumpul.

Bagaimana untuk memohon potongan?

Permohonan untuk potongan dibuat semasa tempoh pelaporan di mana transaksi dibuat. Potongan boleh diterima dalam dua bentuk: jumlah tetap atau jumlah yang sama dengan kos. Pilihan bergantung hanya pada pemohon: dia boleh mengira pilihan mana yang lebih menguntungkan untuknya dahulu dan memohon untuk jenis tertentu itu.

Potongan adalah bersesuaian apabila warganegara perlu membuktikan kos pembelian hartanah terdahulu yang telah dijual dalam tempoh pelaporan. Oleh itu, perbelanjaan ini perlu dijamin dengan salinan dokumen untuk mereka. Untuk tujuan ini, salinan dokumen berikut diserahkan kepada pihak berkuasa cukai:

• Perjanjian mengenai pemerolehan hartanah (pembelian dan penjualan).
• Dokumen yang mengesahkan penggunaan perkhidmatan syarikat hartanah.
• Tindakan penerimaan dan pemindahan semasamilikan.
• Dokumen daripada penjual mengenai penerimaan wang: resit (jika wang diterima secara tunai) dan penyata bank (jika wang itu dipindahkan ke akaun).
• Pesanan pembayaran.
• Dokumen lain yang dijana semasa urus niaga dan mewakili nilai kewangan.

Selepas mengesahkan permohonan potongan oleh pihak berkuasa cukai, anda harus kembali kepada isu cukai jualan hartanah. Berapa banyak yang perlu anda bayar? Asas cukai akan dikurangkan dengan ketara. Adalah penting untuk ambil perhatian bahawa perbelanjaan yang boleh ditolak tidak termasuk pembayaran insurans dan pembayaran balik gadai janji.

Matlamat undang-undang dan amalan

Apabila rakyat menyedari cukai ke atas jualan hartanah jangka pendek dan mengetahui kadar cukai, mereka mungkin tanpa disedari berminat dengan pilihan simpanan yang sah. Untuk menjawab, anda harus memberi perhatian kepada tujuan asal memperkenalkan cukai ini.

Adalah dipercayai bahawa motif pemilik jualan cepat selepas pembelian adalah keinginan untuk memanfaatkan perbezaan itu. Semua orang masih ingat masa sebelum krisis, apabila harga hartanah meningkat secara dinamik, dan negeri tidak mempunyai leverage langsung. Dari sudut pandangan ini, cukai ini memainkan peranan sebagai alat tidak langsung untuk mengawal pasaran hartanah. Dan ini adalah benar, kerana pada harga hartanah yang terlalu tinggi, sebagai peraturan, hanya lapisan sosial tertentu akan sentiasa mendapat manfaat dengan mengorbankan orang lain.

Tetapi pertimbangkan kes lain: warganegara M. S. perlu mengembangkan perumahannya, dia juga tidak keberatan untuk bergerak lebih dekat ke bahagian tengah bandar,tetapi tidak memiliki dana. Dia mendapati kompromi: menjual satu-satunya perumahan, tinggal sementara bersama keluarganya bersama datuk dan neneknya dan mengambil gadai janji untuk perumahan yang lebih sesuai. Segala-galanya berjalan mengikut rancangan, tetapi kemudian krisis beberapa tahun kebelakangan ini membuat pelarasan sendiri. Pemiliknya adalah antara 20% yang gagal memulangkan dana. Walaupun usaha peminjam, pembiayaan semula di bank lain tidak berlaku.

Satu-satunya keputusan yang tepat ialah menjual hartanah sebelum bank menjualnya daripada lelongan terbuka. Akibatnya, rakyat kehilangan dana dalam bentuk kadar faedah gadai janji dan membayar cukai jualan. Jika kos perumahan telah berubah, maka mungkin dia tidak lagi dapat membeli sebuah apartmen. Dan ini bukan kes terpencil.

Pada peringkat perbincangan rang undang-undang, kemungkinan membebaskan orang-orang yang hartanya untuk dijual adalah satu-satunya telah dibincangkan. Tetapi penggubal undang-undang mempunyai kebimbangan bahawa spekulator boleh mengambil kesempatan daripada peruntukan ini apabila mereka mengetahui cukai yang dikenakan untuk penjualan hartanah.

Bolehkah saya tidak membayar?

Adalah mungkin untuk mengoptimumkan jumlah cukai sebagai tambahan kepada potongan. Selain kes yang dipertimbangkan oleh undang-undang, terdapat pilihan lain:

Menyediakan dokumentasi perbelanjaan yang ditanggung. Jawatan ini juga dibenarkan secara rasmi. Sebagai contoh, walaupun seseorang membeli harta untuk tujuan penjualan selanjutnya, maka jumlah pendapatannya tidak sama dengan keseluruhan kos transaksi. Hanya perbezaan antara jumlah yang dibeli dan dijual diiktiraf sebagai pendapatan.nilai

Perbelanjaan ialah: kos objek, kos pembesaran, pembayaran balik hutang sedia ada untuk utiliti, pemasangan rangkaian dan jenis pembangunan semula yang dibenarkan, penambahbaikan landskap dan pembaikan lain.

• Permohonan potongan dua kali. Menanyakan soalan tentang berapa banyak yang dikenakan cukai apabila menjual hartanah, seseorang juga harus mengambil kira status undang-undang pembayar cukai: dalam rangka jenis cukai ini, dia adalah penjual dan pembeli. Satu lagi syarat penting ialah penyempurnaan dua transaksi (pembelian dan penjualan) dalam satu tahun kalendar. Dan akhirnya, syarat ketiga ialah jika pembelian dibuat lebih awal daripada jualan. Iaitu, hanya mereka yang mempunyai ini bukan satu-satunya perumahan yang mempunyai peluang pengoptimuman. Jika potongan itu tidak dituntut semasa membeli apartmen pertama, kini obligasi boleh dihapus kira atas perbelanjaannya, tanpa mengira cukai ke atas penjualan hartanah yang perlu dibayar kepada belanjawan.
• Penggunaan faktor pengurangan. Menurut terma Perkara 217 Kanun Cukai Persekutuan Rusia, jumlah yang sama dengan pendaraban faktor pengurangan dengan nilai kadaster dianggap sebagai pendapatan. Dalam kes ini, asas cukai boleh dikurangkan kepada sifar.

Jika statusnya bekerja sendiri?

Jika seorang usahawan swasta menjual hartanah sebelum dia secara rasmi mendaftar sebagai usahawan individu, maka urus niaga itu berlaku di pihak berkuasa cukai dalam bentuk pengisytiharan cukai pendapatan peribadi biasa. Jika pada masa transaksi penjual mempunyai status usahawan, maka persoalan logik timbul: berapa banyak cukai yang perlu dibayar untuk jualanIP hartanah?

Di sini adalah penting untuk mempertimbangkan sama ada harta itu disenaraikan dalam kod OKVED sebagai cara utama aset komersial yang menjana pendapatan atau tidak. Faktor penentu kedua ialah sistem percukaian IP. Terdapat dua jenis: STS - sistem yang dipermudahkan dan kaedah "pendapatan tolak perbelanjaan".

Dalam kes pertama, jumlah urus niaga ditambahkan pada asas umum untuk pengiraan cukai. Kadar cukai yang perlu dibayar ialah 6%. Di bawah sistem "pendapatan tolak perbelanjaan", jumlah transaksi meningkatkan jumlah keuntungan. Tetapi dari segi perbelanjaan, adalah penting untuk mengambil kira kos pembelian objek dan dana yang dibelanjakan untuk penyelenggaraan dan penambahbaikan keadaannya. Sebagai bukti pembelian, salinan dokumen hakmilik hendaklah dibuat lebih awal dan seterusnya diserahkan kepada pejabat cukai.

Jika berlaku pembubaran IP

Mari kita pertimbangkan kes apabila entiti perniagaan menghentikan aktivitinya dan mencairkan status IP. Apakah cukai yang dibayar apabila menjual hartanah dalam kes ini? Usahawan tidak tertakluk kepada peraturan 3 tahun, dan dia diwajibkan membayar cukai pendapatan kepada bajet sebagai individu yang telah menerima pendapatan tambahan. Pakar mengesyorkan bersedia untuk proses pembubaran terlebih dahulu, mula-mula beralih kepada sistem percukaian yang dipermudahkan. Kaedah ini mengurangkan kos dengan ketara. Dari sudut pandangan pengoptimuman cukai, adalah dinasihatkan untuk menjual hartanah dalam status individu, dan bukan usahawan individu.

Tarikh tamat

Pada akhir setiap tahun, entiti perniagaan dan individu yang bekerja di pejabatasas, mesti menyediakan maklumat mengenai pergerakan sumber kewangan yang mereka gunakan. Dalam hal ini, persoalan menjadi relevan: apabila menjual hartanah, apakah cukai yang perlu dibayar, supaya kemudiannya tiada tuntutan daripada pihak berkuasa cukai.

Individu menyerahkan laporan dalam bentuk cukai pendapatan 3-peribadi sebelum 30 April tahun berikutnya selepas tempoh pelaporan. Pihak berkuasa pemfailan ialah bahagian tempatan pihak berkuasa IFTS. Jika dokumen itu mengandungi ralat yang bersifat teknikal atau berkaitan dengan pengiraan yang salah, pihak berkuasa cukai tidak akan menerima laporan tersebut. Anda tidak boleh mengedit dokumen sedia ada. Laporan yang diperbetulkan dikeluarkan pada borang baharu, pada halaman tajuk yang akan terdapat maklumat tentang pengambilan semula. Dokumen dijana dalam dua salinan yang sama. Selepas penerimaan laporan, tempoh diperuntukkan untuk pembayaran jumlah cukai. Tempoh ini biasanya berlangsung sehingga 15 Julai tahun di mana laporan itu diserahkan.

Kegagalan mengelak dan lewat menyerahkan laporan dikenakan pen alti:

• Untuk tidak memberikan penunjuk sifar - daripada 1000 rubel.
• Dalam kes lain - sehingga 30% daripada jumlah cukai terakru.
• Jika cukai tidak dibayar tepat pada masanya, amaun cukai dikutip ditambah 20-40% daripada jumlahnya sebagai pen alti.
• Selain sekatan utama, pen alti dikenakan untuk setiap hari kelewatan.

Oleh itu, adalah penting untuk mengambil pendekatan yang bertanggungjawab terhadap cukai dan kewajipan undang-undang. Pada skala nasional, kehidupan seluruh negara bergantung pada cukai.