Kesalahan gadai janji: nuansa pinjaman gadai janji, risiko, kerumitan membuat perjanjian, nasihat dan cadangan daripada peguam

2024 Pengarang: Howard Calhoun | [email protected]. Diubah suai terakhir: 2023-12-17 10:36

Pinjaman gadai janji merupakan bahagian penting dalam kehidupan isi rumah awam dan individu yang memerlukan tanah, perumahan dan keadaan hidup yang lebih baik. Konsep gadai janji telah wujud di dunia sejak zaman dahulu, apabila keperibadian penghutang, yang dijadikan hamba, telah dicagarkan untuk hutang. Pada abad ke-6 SM, gadaian orang itu digantikan dengan gadaian semua harta yang ada pada penghutang, khususnya tanah. Semasa harta penghutang telah dicagarkan kepada pemiutang, tiang gadai janji telah dipasang di wilayah pemilikan tanahnya - bukti harta yang dicagarkan. Rekod hutang telah direkodkan pada pos.

Fakta sejarah tentang asal usul gadai janji

Semasa pemerintahan Elizabeth Petrovna (250 tahun yang lalu), golongan bangsawan Rusia telah disubsidi oleh pinjaman gadai janji. Pada masa yang sama, harta pusaka yang sama telah digadaikan semula beberapa kali tanpahanya di bank yang mulia, tetapi juga dari peminjam wang swasta. Kekurangan kawalan maklum balas penghutang-pemiutang, penangguhan dan pembiayaan semula (gadai janji semula) gadai janji abad ke-18 menyebabkan hutang yang besar kepada perbendaharaan negara dan kebankrapan semula jadi bank.

Pendorong untuk pusingan baharu pembangunan pinjaman gadai janji adalah pembaharuan penghapusan perhambaan, apabila berjuta-juta petani memerlukan pinjaman untuk membeli tanah. Pinjaman gadai janji telah dikeluarkan selama 49 tahun pada kadar 6 peratus setahun. Pada masa itu piagam pertubuhan kredit bandar dibentuk, di mana peraturan untuk pinjaman gadai janji telah ditetapkan. Pembaharuan pemilikan swasta tanah menyumbang kepada penyebaran hubungan kredit dalam pertanian di seluruh Rusia. Pinjaman yang dijamin dengan tanah pada masa itu dipanggil pinjaman tanah. Bon gadai janji telah didaftarkan dengan ketat oleh notari, dan sekuriti telah dikeluarkan terhadapnya di bursa saham, 35% daripadanya pada tahun 1913 adalah modal asing. Sistem pinjaman bank berkembang kerana pembentukan ekonomi baharu negara.

Selepas Revolusi Oktober, semasa bank dinasionalisasikan dan hubungan kredit dipusatkan, konsep gadai janji telah dilupakan selama 70 tahun.

Menghidupkan semula gadai janji di Rusia bermula hanya pada tahun 1990-an, dan menerima sokongan perundangan pada tahun 1998. Selepas gelombang krisis, pinjaman gadai janji telah mengalami beberapa perubahan - mengetatkan syarat pinjaman, insurans gadai janji wajib, bayaran pendahuluan mandatori dan sistem pen alti - perangkap gadai janji.

Gadai janjistatistik hari ini

Sehingga kini, kira-kira 400 institusi kredit beroperasi dalam pasaran pinjaman gadai janji Rusia. Selepas Bank Pusat Persekutuan Rusia menetapkan peraturan ketat yang mengawal aktiviti institusi kredit, hanya peminjam gadai janji yang boleh dipercayai, terbukti dan cekap kekal di pasaran gadai janji. Menurut Bank Pusat, tempoh purata pinjaman gadai janji ialah 15 tahun, dan purata kadar faedah gadai janji di Rusia ialah 9.8% setahun. Peratusan rakyat Rusia yang ingin membeli perumahan dalam tempoh 5 tahun akan datang ialah 70%. Malah, pinjaman gadai janji kini tersedia untuk hanya 33% daripada penduduk yang bekerja, sebagai perbandingan - sebelum 2000 - hanya 5% daripada penduduk yang bekerja. Bank yang paling popular di kalangan penduduk untuk mendapatkan gadai janji ialah Sberbank dan VTB, yang dengannya membeli apartmen secara gadai janji juga boleh menjadi lebih sukar jika anda tidak mengetahuinya.

Ciri menyediakan dokumen untuk gadai janji

Sebelum membuat perjanjian gadai janji, adalah disyorkan agar anda membiasakan diri bukan sahaja dengan kadar faedah yang dicadangkan dan tempoh pembayaran, tetapi juga dengan beberapa syarat dan kemungkinan kekurangan dalam sistem perbankan, yang dipanggil perangkap gadai janji.

Adalah penting untuk diingat bahawa lebih banyak dokumen yang meyakinkan tentang kebolehpercayaan peminjam dikemukakan, lebih stabil hubungan dengan bank. Sebelum pergi ke bank, anda perlu menyediakan dokumen standard: pasport Rusia dengan pendaftaran di lokasi bank, serta sijil pendapatan.

Bank mungkin bersetuju untuk mengeluarkan pinjaman tanpa sijil pendapatan, tetapi dalamSoal selidik pemarkahan mesti menunjukkan tempat kerja dan jumlah gaji bulanan. Pegawai keselamatan negeri pasti akan menyemak semua ini dan jika pemohon berbohong tentang tempat kerja atau gaji, dia akan dinafikan gadai janji.

Berdasarkan penyata pendapatan, bank mengira tempoh pinjaman gadai janji. Mengikut peraturan, purata bayaran pinjaman tidak boleh melebihi 40% daripada pendapatan bulanan peminjam, atau tempoh pinjaman akan dilanjutkan mengikut peraturan ini. Dan semakin lama tempoh pinjaman, semakin banyak peminjam membayar lebihan untuk keseluruhan tempoh gadai janji.

Yuran bank

Apabila mendaftarkan perjanjian gadai janji, komisen tambahan berikut mungkin:

• Untuk pelaksanaan kontrak, buka akaun.
• Pembayaran disediakan untuk penilai gadai janji bebas.
• Insurans gadai janji wajib, serta kesihatan dan kehidupan peminjam, pemilikan cagaran.
• Keperluan tambahan yang mungkin dikemukakan oleh bank kepada peminjam sekiranya berlaku ketidakpercayaan kepada pemaju semasa memohon gadai janji di bangunan baharu. Ini boleh membawa kepada kadar faedah gadai janji yang lebih tinggi.
• Bank mungkin mewajibkan peminjam memilih apartmen yang dicagarkan hanya melalui broker barang yang boleh dipercayai, yang mungkin merupakan rakan kongsi bank (perkhidmatan broker barang biasanya tidak kurang daripada 5% daripada kos perumahan).

Denda dan pen alti

Pen alti untuk pembayaran gadai janji lewat boleh meningkatkan jumlah pinjaman dengan ketara, jadi anda perlu mengetahui sebelum menandatangani kontrak - pada tarikh yang anda perlu membuat pembayaran, bagaimanacara yang lebih baik untuk mendepositkan: tunai, ATM, pembayaran elektronik. Adalah berguna untuk mengetahui berapa lama masa yang diambil untuk dana dikreditkan ke akaun bank, contohnya, dari akaun ke akaun 1-3 hari perbankan.

Disebabkan beratur di pejabat bank atau di ATM, situasi mungkin timbul yang memperlahankan pembayaran bulanan tepat pada masanya. Adalah perlu untuk mengetahui dengan tepat apa pen alti yang akan dikenakan sekiranya berlaku satu atau dua kelewatan, dan yang mana - dalam kes tidak membayar secara sistematik (disebabkan oleh pemberhentian atau penyakit) dan apa yang boleh dilakukan terlebih dahulu mengenai perkara ini. Dalam kes yang melampau, bank boleh menamatkan kontrak secara unilateral, menjual cagaran dan membayar hutang gadai janji dan memulangkan selebihnya kepada peminjam.

Nuansa dan risiko pinjaman gadai janji

Sebelum menandatangani kontrak, anda mesti membaca dengan teliti, dan jika boleh, berunding dengan peguam mengenai perkara yang kontroversi dan tidak dapat difahami. Jadi, apakah sebenarnya masalah semasa memohon gadai janji yang perlu anda selesaikan?

1. Kaji amaun semua yuran dan cara ia dibayar.
2. Biasakan diri anda dengan senarai pen alti, saiznya dan sebab-sebab hukumannya. Kontrak itu tidak sepatutnya mengandungi pen alti untuk pembayaran balik awal gadai janji.
3. Kaji jadual pembayaran: jumlah sumbangan dan tarikh akhir.
4. Adalah penting untuk membaca senarai situasi yang melibatkan kenaikan kadar faedah ke atas gadai janji. Bincangkan dengan pengurus bank sebarang bahasa yang tidak jelas seperti "meningkatkan kadar faedah akibat daripada perubahan dalam keadaan pasaran."
5. Ketahui berapa banyak insurans yang diperlukan dan sama ada boleh tanpatahan dengannya. Bank tidak mempunyai hak untuk memaksa untuk menginsuranskan pinjaman atau hayat peminjam dengan gadai janji, tetapi mempunyai hak untuk menaikkan kadar faedah sekiranya penolakan insurans sebanyak 1-1.5%.

Perjanjian gadai janji ditandatangani oleh kedua-dua pihak yang sama, jadi peminjam berhak untuk tidak bersetuju tanpa syarat dengan syarat bank, mengambil risiko gadai janji dan risiko. Sekiranya berlaku pertikaian, adalah perlu untuk menyelesaikannya sebelum menandatangani kontrak. Pelanggan boleh meminta klausa mengenai hak untuk membiayai semula gadai janji dimasukkan dalam perjanjian, yang akan memudahkan kemungkinan keadaan force majeure pada masa hadapan.

Kehalusan memuktamadkan perjanjian gadai janji

Apabila mengkaji masalah gadai janji, adalah penting untuk mengingati beberapa nuansa perhubungan kredit dan gadai janji dengan bank. Sebagai contoh, sepanjang tempoh kontrak, harta itu dimiliki oleh peminjam, tetapi dia tidak boleh melupuskannya sepenuhnya sehingga tamat kontrak. Selain itu, peminjam tidak boleh:

• Sewakan harta yang dicagarkan untuk disewa tanpa kelulusan bank terlebih dahulu. Biasanya, institusi kredit enggan membenarkan urus niaga tersebut dengan hartanah sebagai cagaran, kerana keadaan objek mungkin merosot, yang akan membawa kepada penurunan harga pasarannya jika perlu untuk menjualnya. Walau bagaimanapun, pemberi pinjaman tidak mempunyai hak untuk menghalang cagaran daripada dipajak untuk tempoh tidak melebihi satu tahun.
• Lakukan kerja pengubahsuaian, termasuk pembangunan semula apartmen secara haram. Untuk menjalankan pembaikan dan perubahan pembinaan yang diperlukananda perlu menyediakan projek, kemudian mendapatkan kebenaran daripada inspektorat perumahan, dan kemudian memberitahu pemberi pinjaman.
• Sepanjang tempoh perjanjian gadai janji, adalah dilarang oleh undang-undang untuk mendaftarkan semula harta yang dicagarkan ke dalam premis bukan kediaman.
• Adalah mustahil untuk membuat transaksi pertukaran atau derma dengan hartanah bercagar, serta menjual tanpa kebenaran pemiutang. Jualan hanya boleh dilakukan jika peminjam berhutang kepada bank pemiutang dan hasil jualan akan digunakan untuk membayar hutang dan menutup obligasi kepada bank.

Kesalahan gadai janji di Sberbank

Sberbank mempunyai perjanjian pinjaman gadai janji standard, sampelnya boleh didapati di tapak web untuk semakan awal.

Perangkap utama apabila membuat perjanjian gadai janji dengan Sberbank ialah kos tambahan untuk penilai cagaran, untuk menyewa sel bank, untuk perkhidmatan broker barang atau peguam, membayar insurans dan, sudah tentu, membayar yuran negeri.

Syarat perjanjian gadai janji menetapkan kemungkinan pemilihan sendiri oleh peminjam penilai, tetapi dia mesti memenuhi keperluan Sberbank. Oleh itu, adalah tidak berbaloi untuk mengambil risiko dan menilai harta cagaran terlebih dahulu, Sberbank boleh menolak dokumen penilaian yang disediakan, menjelaskan penolakan itu sebagai tidak mematuhi peraturan proses yang ditetapkan, dan wang itu akan dibazirkan.

Pen alti kerana kelewatan dalam Sberbank

Bahagian yang paling tidak menyenangkan dalam perangkap gadai janji di Sberbank untuk perbincangan ialah pen alti dan denda. Tetapi adalah penting untuk memahami perkara berikut dalam kontrak.

Item berkenaan bayaran lewat. Jumlah pen alti secara langsung bergantung pada kadar pembiayaan semula Bank Negara pada tarikh denda. Ini boleh meningkatkan jumlah denda semasa dengan ketara. Oleh itu, adalah berguna untuk mengetahui terlebih dahulu tentang syarat kemungkinan pen alti untuk pembayaran lewat.

Syarat untuk penamatan perjanjian gadai janji. Sberbank mempunyai hak untuk membatalkan kontrak dalam beberapa situasi yang menyalahi undang-undang, sebagai contoh, dalam kes kelewatan sistematik, apabila cagaran digunakan untuk tujuan lain, dalam kes di mana bank pemiutang enggan menyemak keadaan harta itu, dan juga apabila menamatkan kontrak polisi insurans.

Sepanjang tempoh perjanjian pinjaman gadai janji, peminjam tidak mempunyai hak untuk menjual perumahan yang dicagarkan, mendaftarkan orang lain di dalamnya, menyewakannya, membangunkannya semula tanpa kelulusan pemberi pinjaman.

Gadai janji dalam "VTB": perangkap

Dari perangkap yang ketara semasa membuat kontrak, anda harus memberi perhatian kepada perkara berikut.

VTB Bank amat mengesyorkan agar anda mengambil polisi insurans untuk pemilikan (tajuk), kesihatan, nyawa sahaja dengan pasangan anda VTB Insurance. Jika anda menolak insurans, kadar pinjaman gadai janji pasti akan meningkat sebanyak 1%.

Jumlah minimum pinjaman gadai janji adalah daripada 2 juta rubel. Jumlah yang lebih kecil membayangkan sekatan ke atas bayaran muka atau kos tambahan semasa memohon pinjaman. Adalah tidak menguntungkan bagi bank untuk memberi pinjaman kecil untuk tempoh yang lama.

Bilasekiranya berlaku kelewatan, bank tidak mengambil inisiatif untuk menyusun semula hutang atau mengatur cuti kredit. Adalah lebih menguntungkan bagi bank untuk mengekalkan syarat perjanjian sebelum ini dan mengembalikan wang yang dipinjam tepat pada masanya. Untuk menyelesaikan masalah pembayaran lewat, peminjam sendiri menyerahkan permohonan kepada bank.

Bank "VTB" ialah organisasi kredit cekap yang boleh dipercayai dan oleh itu memerlukan pemenuhan kewajipan yang jelas di bawah kontrak. Oleh itu, sekiranya terdapat keraguan tentang kekuatan kewangan belanjawan anda, adalah lebih baik untuk menangguhkan keputusan untuk mengambil gadai janji buat sementara waktu.

Nasihat dan nasihat daripada peguam

Peguam yang mengamalkan mengesyorkan mengelakkan perangkap gadai janji sebelum membuat perjanjian pinjaman.

• Kira bayaran gadai janji dengan cara yang tidak melebihi 30% daripada pendapatan keluarga.
• Ambil gadai janji hanya dalam mata wang yang digunakan untuk pendapatan bulanan. Walaupun ia masuk akal untuk menjimatkan wang, tidak perlu mengambil risiko. Pinjaman gadai janji ialah pinjaman jangka panjang, dan apabila kadar pertukaran berubah-ubah, anda perlu membayar lebih banyak kali ganda daripada pertukaran rubel untuk mata wang kontrak.
• Untuk gadai janji, pilih pemberi pinjaman hanya daripada bank besar dengan pengalaman bertahun-tahun dan reputasi yang baik, menyediakan syarat yang paling baik.
• Jangan tergesa-gesa memilih program gadai janji. Anda perlu berhati-hati mencari yang paling sesuai dengan kemungkinan yang sesuai, istilah keutamaan.
• Tidak perlu mengeluarkan gadai janji segera di ruang tamu yang luas. Adalah disyorkan untuk memperbaiki keadaan hidup anda secara beransur-ansur. Sebagai contoh, selepas odnushki anda tidak sepatutnya menyasarkan pangsapuri tiga atau empat bilik.pangsapuri. Mula-mula, beli apartmen dua bilik, dan selepas membayar keseluruhannya, anda sudah boleh memikirkan tentang apartmen tiga bilik yang lebih selesa.
• Kaji kontrak dengan teliti, perhatikan komisen dan perbelanjaan tambahan apabila memohon gadai janji. Mereka adalah perangkap perjanjian gadai janji.
• Semakin lama tempoh gadai janji, semakin tinggi kadarnya. Adalah dinasihatkan untuk mengambil gadai janji untuk tempoh yang lebih singkat. Lagipun, lebih lama tempoh gadai janji, lebih besar jumlah lebihan bayaran.
• Pilih kadar tetap, lebih suka kadar terapung, yang sebenarnya lebih menguntungkan, tetapi bukan dalam keadaan turun naik pasaran yang tinggi, yang boleh mendorong peminjam ke dalam hutang yang besar. Kadar tetap tidak membenarkan anda menyimpan, tetapi ia juga tidak membenarkan anda kehilangan.
• Hubungi hanya penilai bebas apabila memilih objek gadai janji, kerana broker barang sentiasa menghiasi keadaan hartanah untuk menjual lebih menguntungkan.
• Adalah dinasihatkan untuk membuat rizab kewangan terlebih dahulu sebelum menandatangani kontrak. Ini adalah apa yang dipanggil beg udara kewangan, yang terdiri daripada 3 pembayaran gadai janji bulanan untuk berasa yakin sepanjang tempoh kontrak.

Gadai janji jualan semula

Gadai janji di pasaran sekunder lebih mudah diatur kerana rumah itu telah ditauliahkan dan tiada risiko pembinaan.

Apabila membeli hartanah sekunder dalam gadai janji, perangkap mesti diperiksa: siapa pemilik dan siapa yang berdaftar di perumahan yang dipilih. Situasi mungkin timbul apabila salah seorang pemilik bahagian ruang kediaman tidakbersetuju untuk menjual.

Seterusnya, adalah penting untuk menyemak sama ada semua pembangunan semula sedia ada di apartmen adalah sah, sama ada terdapat hutang pada bil dan pastikan pangsapuri itu belum lagi dicagarkan di institusi kredit lain.

Periksa keadaan komunikasi, sama ada pembaikan telah dilakukan dan pada tahap apa, pastikan tingkap, siling dan elemen lain perumahan berada dalam keadaan baik.

Pembiayaan semula gadai janji

Pembiayaan semula ialah pembiayaan semula pinjaman gadai janji sedia ada di bank lain. Prosedur yang begitu luas untuk membiayai semula gadai janji dengan kesulitan adalah masuk akal jika anda perlu membayar gadai janji dengan tempoh lebih daripada dua tahun.

Sila ambil perhatian bahawa semasa tempoh pemindahan cagaran dari bank ke bank, kadar faedah akan lebih tinggi sedikit, memandangkan bank baharu akan kekurangan cagaran buat sementara waktu, dan ini merupakan risiko yang besar.

Apabila membiayai semula, akan ada kos mandatori untuk penilaian cagaran, notari, dsb.